Grundstücksmarkt Oberhausen · Bericht 2026
Immobilienbewertung Oberhausen – Grundstücksmarktbericht 2026
Was kosten Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke in Oberhausen? Der Grundstücksmarktbericht 2026 des örtlichen Gutachterausschusses gibt einen Überblick über die tatsächlich vereinbarten Kaufpreise und Umsätze des Jahres 2025.
Dem Gutachterausschuss wurden 1.435 Kaufverträge mit rund 415 Millionen Euro Geldumsatz vorgelegt. Gegenüber 2024 stieg die Zahl der Verträge um rund drei Prozent und der Umsatz um rund elf Prozent. Ein steigender Umsatz ist jedoch nicht mit einem gleich hohen Anstieg der Immobilienpreise gleichzusetzen.
Hauspreise in Oberhausen: Einfamilienhäuser und Reihenhäuser
Ein- und Zweifamilienhäuser bilden einen wesentlichen Teil des Oberhausener Grundstücksmarkts. Für diese Gruppe wurden 2025 insgesamt 448 Kauffälle mit einem Geldumsatz von 132,14 Millionen Euro erfasst.
Die amtliche Immobilienpreisübersicht nennt folgende durchschnittliche Kaufpreise für Häuser der Baujahre 1950–1974 in mittleren Wohnlagen und einem dem Alter entsprechenden normalen Zustand:
| Gebäudeart | Ø Wohnfläche | Ø Grundstück | Ø Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus | 182 m² | 677 m² | 445.000 € |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus | 123 m² | 363 m² | 348.000 € |
| Reihenmittelhaus | 95 m² | 233 m² | 228.000 € |
Quelle: IPUE_OB_2026, S. 1–2. Grundstücksgruppen: freistehend 350–800 m², Doppelhaushälften/Reihenendhäuser 250–500 m², Reihenmittelhäuser 150–300 m². Nutzbare typische Nebengebäude sind enthalten. Mittelwerte werden erst ab drei Kauffällen veröffentlicht.
Diese Werte beschreiben bestimmte Objektgruppen. Für den Kauf oder Verkauf eines einzelnen Hauses berücksichtigt ein Wertgutachten für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser zusätzlich die genaue Lage, Modernisierungen, energetische Ausstattung und den Instandhaltungsbedarf.
Eigentumswohnungen in Oberhausen: Bestand und Neubau
2025 wurden 549 Kauffälle über Eigentumswohnungen registriert, davon 520 Weiterverkäufe und 29 Neubauverkäufe. Der Geldumsatz lag bei 95,51 Millionen Euro. Der Markt wird damit weiterhin überwiegend durch Bestandswohnungen bestimmt.
Gebrauchte Eigentumswohnungen
Die Immobilienpreisübersicht nennt für die Baujahre 1950–1974 durchschnittlich 1.740 €/m², für 1975–1994 1.900 €/m², für 1995–2009 2.620 €/m² und für 2010–2023 2.910 €/m² Wohnfläche.
Neubauwohnungen
Für Erstverkäufe der Gruppe „2024–2025“ weist die Preisübersicht durchschnittlich 3.480 €/m² bei 97 m² mittlerer Wohnfläche aus. Der Grundstücksmarktbericht nennt für Neubauwohnungen 2025 in mittleren bis guten Wohnlagen eine Spanne von 3.073 bis 4.140 €/m²; für Penthouse- und Staffelgeschosse werden höhere Preise erzielt.
IPUE_OB_2026, S. 3: frei finanzierte Wohnungen mit 60–100 m² in Gebäuden mit 4–16 Wohneinheiten, mittlere Wohnlage, Bad und Zentralheizung sowie altersentsprechend normaler Zustand. Grundstücksanteil und Außenanlagen sind enthalten, Garagen und Stellplätze nicht. Die Neubauspanne des GMB steht auf S. 20 und betrifft eine anders abgegrenzte Auswertung.
Bei der Immobilienbewertung sind neben der Wohnung selbst auch das Gemeinschaftseigentum, die Ausstattung und die rechtlichen Verhältnisse zu untersuchen. Durchschnittspreise lassen sich nicht ungeprüft auf eine konkrete Eigentumswohnung übertragen.
Grundstückspreise und Bodenrichtwerte in Oberhausen
Für unbebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus wurden 2025 zehn Kaufverträge mit 3,24 Millionen Euro Umsatz erfasst. Die amtliche Bodenrichtwertübersicht zum 1. Januar 2026 zeigt das allgemeine Preisniveau baureifer Grundstücke:
| Nutzung | Gute Lage | Mittlere Lage | Einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 350–800 m² Grundstück | 500 | 380 | 340 |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser 250–500 m² Grundstück | 500 | 380 | 340 |
| Reihenmittelhäuser 150–300 m² Grundstück | 510 | 390 | 350 |
| Geschosswohnungsbau¹ | Keine Angabe | 290 | 245 |
| Klassisches Gewerbe, Hallen und Produktionsstätten | 100 | 85 | 65 |
Quelle: BWUE_OB_2026. In der Regel erschließungsbeitragsfrei. ¹ Drei bis fünf Vollgeschosse, GFZ etwa 1,2; gewerblicher Anteil höchstens 20 % des Rohertrags. Gewerbewerte ohne tertiäre Nutzung. Fehlende Angaben sind keine Nullwerte.
Gebietstypische Werte sind nicht für die Einzelbewertung geeignet. Dafür müssen der passende zonale Bodenrichtwert und die Grundstücksmerkmale geprüft werden, insbesondere Baurecht, Zuschnitt, Erschließung und Belastungen.
Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien
Im Teilmarkt Mehrfamilienhäuser wurden 255 Kauffälle mit einem Geldumsatz von 138,49 Millionen Euro registriert. Für vermietete Gebäude sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, Leerstände und erforderlichen Investitionen wesentliche Bewertungsmerkmale.
Der Bericht erfasst außerdem zehn Kauffälle für Handel, Büro und Verwaltung mit 12,74 Millionen Euro Umsatz sowie zwölf Gewerbe- und Industrieobjekte mit 6,78 Millionen Euro Umsatz. Diese Summen lassen keinen einheitlichen Quadratmeterpreis erkennen. Ein Verkehrswertgutachten für Gewerbeimmobilien berücksichtigt Nutzungsmöglichkeiten, Mietverträge und Gebäudezustand objektbezogen.
Mietpreise in Oberhausen
Der Grundstücksmarktbericht beschreibt Kaufpreise und ersetzt keinen Mietspiegel. Aus den ausgewerteten Verkäufen lassen sich keine aktuellen Monatsmieten für 60- oder 100-m²-Wohnungen ableiten. Für die Einordnung einer Wohnungsmiete sind der zum Bewertungsstichtag passende Mietspiegel und die Merkmale der Wohnung maßgeblich. Der Bericht nennt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses als Anlaufstelle für Auskünfte zum Mietspiegel.
Immobiliengutachten vom Sachverständigen für Oberhausen
Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt als Sachverständiger für Immobilienbewertung Marktwertgutachten und Verkehrswertgutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Der Marktbericht dient der Einordnung, ein Gutachten begründet den Wert des einzelnen Objekts zum jeweiligen Stichtag.
Weitere Informationen finden Sie zu Verkehrswertgutachten für gerichtliche Verfahren, Wertgutachten für gerichtlich bestellte Betreuer, Wertgutachten bei Erbschaftsteuer und Gutachten zur Nachlassregelung.
Das örtliche Angebot beschreibt die Seite Verkehrswertgutachten für Oberhausen. Weitere Leistungen finden Sie bei den Gutachten für Sonderimmobilien und im Katalog für Immobilienbewertung.
