Wertgutachten für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser

Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser gehören zu den häufigsten Bewertungsobjekten in der Immobilienbewertung. Trotz ihrer weiten Verbreitung ist nicht jedes Wohnhaus ohne Weiteres mit anderen Objekten vergleichbar. Baujahr, Modernisierungszustand, Grundstück, Grundriss und rechtliche Belastungen können den Verkehrswert erheblich beeinflussen.

Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Immobilien nach den Vorgaben des § 194 BauGB und der ImmoWertV. Bewertet werden freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung und Zweifamilienhäuser.

Wann wird ein Wertgutachten für ein Wohnhaus benötigt?

Ein ausführliches Verkehrswertgutachten wird insbesondere benötigt, wenn der Immobilienwert gegenüber mehreren Beteiligten, einem Gericht oder einer Behörde nachvollziehbar begründet werden muss.

• Erbschaft und Erbauseinandersetzung
• Berechnung von Pflichtteilsansprüchen
• Ehescheidung und Vermögensauseinandersetzung
• Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge
• Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt
• gerichtliche Betreuung
• Kauf oder Verkauf eines Hauses
• Zwangsversteigerung und gerichtliche Auseinandersetzungen

Bei einer Erbengemeinschaft kann das Gutachten beispielsweise als Grundlage dienen, wenn ein Beteiligter das Haus übernimmt und die übrigen Erben ausgezahlt werden sollen. Weitere Informationen enthält die Seite Wertgutachten für die Nachlassregelung.

Soll der gegenüber dem Finanzamt maßgebliche Immobilienwert überprüft werden, gelten besondere steuerliche Anforderungen. Hierzu finden Sie ergänzende Hinweise unter Wertgutachten fürs Finanzamt.

Welche Bewertungsverfahren kommen zur Anwendung?

Für selbst genutzte Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser werden regelmäßig das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren herangezogen. Bei vermieteten Wohnhäusern kann zusätzlich das Ertragswertverfahren von Bedeutung sein.

Welches Verfahren geeignet ist, hängt nicht allein von der Gebäudeart ab. Entscheidend ist auch, welche Marktdaten der örtlich zuständige Gutachterausschuss für den jeweiligen Grundstücksmarkt veröffentlicht.

Für individuell genutzte Wohnhäuser stellen viele Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren und zunehmend auch Vergleichsfaktoren mit geeigneten Umrechnungskoeffizienten zur Verfügung. Bei vermieteten Einfamilienhäusern oder Zweifamilienhäusern können außerdem Liegenschaftszinssätze für das Ertragswertverfahren vorliegen.

Die Verfügbarkeit und Qualität dieser Daten unterscheiden sich regional. In Nordrhein-Westfalen ist die Datengrundlage vielerorts umfangreich. In Teilen Schleswig-Holsteins müssen häufiger ergänzende Auskünfte aus der Kaufpreissammlung ausgewertet werden.

Liegen ausreichend geeignete Vergleichskaufpreise vor, können für den konkreten Bewertungsfall eigene Vergleichsfaktoren, Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinssätze abgeleitet werden. Dabei ist stets darauf zu achten, dass die angewendeten Daten und das Bewertungsverfahren demselben Modell entsprechen.

Welche Unterlagen und Gebäudedaten werden benötigt?

Für die Bewertung werden zunächst die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks festgestellt. Regelmäßig benötigt werden Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigungen sowie Angaben zu Baulasten, Planungsrecht, Erschließung und Modernisierungen. Bei vermieteten Häusern werden zusätzlich die Mietverträge und vereinbarten Mieten geprüft.

Für die Gebäudebewertung sind insbesondere Baujahr, Wohnfläche, Brutto-Grundfläche, Bauweise und Ausstattung relevant. Geprüft werden unter anderem Bäder und WC-Räume, Bodenbeläge, Wand- und Deckenflächen, Leitungen, Elektroinstallationen, Fenster, Heizungsanlage und die energetischen Eigenschaften der Gebäudehülle.

Welche Bedeutung hat der Ortstermin?

Die Besichtigung dient nicht nur der Erfassung der Ausstattung. Beim Ortstermin werden der tatsächliche Gebäudezustand, erkennbare Bauschäden und Baumängel, ausgeführte Modernisierungen, unterlassene Instandhaltung, ungewöhnliche Grundrisse sowie mögliche Abweichungen zwischen Bauunterlagen und vorhandenem Bestand aufgenommen.

Nicht jeder ältere Bauteil führt automatisch zu einem vollständigen Wertabzug in Höhe der Erneuerungskosten. Zu prüfen ist vielmehr, wie der Grundstücksmarkt den Zustand und den Modernisierungsbedarf berücksichtigt.

Modernisierungen und Restnutzungsdauer

Bei älteren Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern wurde häufig nicht das gesamte Gebäude zu einem einheitlichen Zeitpunkt modernisiert. Fenster, Bäder, Leitungen, Heizung oder Dach können aus unterschiedlichen Baujahren stammen.

Die durchgeführten Maßnahmen werden deshalb einzeln erfasst und anhand eines geeigneten Modernisierungsrasters bewertet. Daraus kann sich eine gegenüber einem vollständig unmodernisierten Gebäude verlängerte Restnutzungsdauer ergeben.

Besteht zugleich weiterer Modernisierungsbedarf, ist dieser sachgerecht zu berücksichtigen. Je nach Bewertungsmodell kann dies über die Restnutzungsdauer und zusätzlich über besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale erfolgen. Doppelberücksichtigungen sind dabei zu vermeiden.

Ein Beispiel für die wirtschaftliche Abwägung zwischen Modernisierung und weitergehendem Sanierungsbedarf zeigt der Praxisbericht Sanierung eines älteren Einfamilienhauses in Datteln.

Besondere Grundstücks- und Gebäudemerkmale

Bei vielen Bewertungen weicht das Grundstück in einzelnen Punkten vom gewöhnlichen Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus ab. Dazu gehören Wohnungsrechte und Nießbrauch, Wege- und Leitungsrechte, Baulasten, Erbbaurechte, ungewöhnliche Grundstückszuschnitte, zusätzlich bebaubare Flächen, ungenehmigte Ausbauten, überdurchschnittlicher Lärm, Bergschadensrisiken, Altlasten und marktunübliche Mietverhältnisse.

Entscheidend ist nicht allein, dass eine Belastung im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis eingetragen ist. Es muss untersucht werden, wie sie die Nutzung, Verfügbarkeit und Marktgängigkeit des Grundstücks tatsächlich beeinflusst.

Wohnungsrecht und Nießbrauch

Ist ein Haus mit einem lebenslangen Wohnungsrecht oder Nießbrauch belastet, kann der Eigentümer regelmäßig nicht frei über die Immobilie verfügen. Der Wert des belasteten Grundstücks liegt daher gewöhnlich unter dem Wert eines unbelasteten Grundstücks.

Bei der Bewertung sind unter anderem die voraussichtliche Dauer des Rechts, der Umfang der überlassenen Räume, die Kostentragung und mögliche vertragliche Regelungen zu berücksichtigen. Je nach Aufgabenstellung kann der in die Zukunft verschobene unbelastete Immobilienwert auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Zusätzlich können die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile des Rechts zu untersuchen sein.

Vermietete Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser

Bei vermieteten Wohnhäusern sind die tatsächlichen und marktüblichen Mieten miteinander zu vergleichen. Eine unterhalb der marktüblichen Miete liegende Vertragsmiete kann den Ertragswert beeinflussen. Gleiches gilt für eine Miete, die oberhalb des marktüblichen Niveaus liegt.

Zu berücksichtigen sind die rechtlich und tatsächlich möglichen Mietanpassungen, die Restlaufzeit vertraglicher Bindungen und die Erwartungen typischer Marktteilnehmer. Eine rein rechnerische Übernahme der aktuellen Miete reicht daher nicht in jedem Bewertungsfall aus.

Wohnhäuser im Erbbaurecht

Steht das Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus auf einem Erbbaugrundstück, wird nicht das Eigentum am Grund und Boden, sondern das Erbbaurecht bewertet. Dafür werden zunächst geeignete Verfahrenswerte für ein vergleichbares bebautes Kaufgrundstück ermittelt. Anschließend sind die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags und die örtlichen Marktdaten zu berücksichtigen.

Wesentliche Faktoren sind die verbleibende Laufzeit, die Höhe und Anpassungsmöglichkeiten des Erbbauzinses, Regelungen bei Ablauf des Vertrags, Zustimmungsvorbehalte und vorhandene Erbbaurechtsfaktoren oder Erbbaurechtskoeffizienten.

Wie sich ein Erbbaurecht auf die Bewertung eines Wohnhauses auswirken kann, zeigt der Praxisfall Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus im Erbbaurecht in Bochum. Ein weiteres Beispiel aus Schleswig-Holstein ist das Marktwertgutachten für ein Einfamilienhaus im Erbbaurecht in Lübeck.

Regionale Marktkenntnis und örtliche Marktdaten

Ein Wertgutachten muss die Verhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt abbilden. Bodenwerte, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren und Liegenschaftszinssätze können sich zwischen Städten und Regionen deutlich unterscheiden.

Dipl.-Ing. Frank Drews bewertet Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser insbesondere in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein. Informationen zu regionalen Bewertungsaufträgen finden Sie beispielsweise unter Immobilienbewertung in Datteln und Immobilienbewertung in Gütersloh.

Nachvollziehbare Ableitung des Verkehrswerts

Der Verkehrswert wird nicht schematisch aus einem einzelnen Rechenverfahren übernommen. Die Ergebnisse der geeigneten Verfahren werden zunächst auf Modellkonformität und Plausibilität geprüft. Anschließend wird der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Objektmerkmale und der Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt abgeleitet.

Das Gutachten dokumentiert die verwendeten Unterlagen, die tatsächlichen Feststellungen, die Marktdaten und die einzelnen Berechnungsschritte. Dadurch bleibt nachvollziehbar, welche Eigenschaften des Einfamilienhauses oder Zweifamilienhauses den ermittelten Wert beeinflusst haben.

Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews 
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger  
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Fachlich geprüft/aktualisiert: 24.08.2026