Worauf es bei der Immobilienbewertung ankommt
Der Wert einer Immobilie lässt sich nicht allein aus Wohnfläche, Grundstücksgröße oder Angebotspreisen ähnlicher Objekte bestimmen. Entscheidend sind auch der bauliche Zustand, die Nutzungsmöglichkeiten, bestehende Mietverhältnisse sowie Rechte und Belastungen.
Welche Unterlagen, Marktdaten und Bewertungsverfahren benötigt werden, richtet sich nach dem Objekt und dem Bewertungsanlass. Maßgeblich sind dabei die Verhältnisse zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag.
Sie benötigen eine professionelle Immobilienbewertung?
Immobilienwert professionell ermitteln
Eine professionelle Immobilienbewertung geht deutlich über die Übernahme eines Quadratmeterpreises hinaus. Der Verkehrswert eines Hauses, einer Eigentumswohnung, eines Grundstücks oder einer Gewerbeimmobilie ergibt sich aus den individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts und den Verhältnissen auf dem örtlichen Grundstücksmarkt.
Bei der Bewertung können unter anderem folgende Faktoren relevant sein:
Faktoren der Wertermittlung
- Lage und Standortqualität
- Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt
- Bodenrichtwert
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Baujahr und Gebäudeart
- Wohn- und Nutzflächen
- baulicher Zustand
- Ausstattung
- Modernisierungen
- Instandhaltungszustand
- Baumängel und Bauschäden
- Restnutzungsdauer
- bestehende Mietverhältnisse
- Rechte und Belastungen
- Erbbaurechte
- wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten
- aktuelle Marktdaten
Je nach Objekt und Bewertungsanlass werden die wertrelevanten Grundstücksmerkmale untersucht, gewichtet und mit geeigneten Wertermittlungsverfahren beurteilt. Dadurch entsteht eine nachvollziehbare Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts beziehungsweise Marktwerts der Immobilie.
Verkehrswertgutachten für unterschiedliche Anlässe
Ein Verkehrswertgutachten kann aus unterschiedlichen Gründen benötigt werden. Entscheidend ist nicht nur, welche Immobilie bewertet werden soll, sondern auch, für welchen Zweck und zu welchem Wertermittlungsstichtag der Wert benötigt wird.
Bewertung bei Erbschaft
Bei einer Immobilienerbschaft kann der Wert eines Hauses, einer Wohnung, eines Grundstücks oder einer Gewerbeimmobilie für die Nachlassregelung von erheblicher Bedeutung sein.
Insbesondere bei Erbengemeinschaften kann eine unabhängige Immobilienbewertung eine sachliche Grundlage für die Auseinandersetzung zum Vermögen schaffen.
Mehr zur Immobilienbewertung bei Erbschaft
Bewertung Finanzamt
Bei Erbschaft, Schenkung oder anderen steuerlichen Bewertungsanlässen kann die Bewertung einer Immobilie erhebliche Auswirkungen auf die Steuerbelastung haben.
Ein sachverständig ermittelter Immobilienwert berücksichtigt objektbezogene Besonderheiten, die bei einer schematisierten Bewertung möglicherweise nicht ausreichend berücksichtigt werden. Bei steuerlichen Bewertungsfragen kann ein Verkehrswertgutachten außerdem zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gegenüber dem Finanzamt dienen.
Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Gutachten für Gerichte
Bei gerichtlichen Verfahren kann ein fachlich nachvollziehbares Verkehrswertgutachten erforderlich sein.
Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Immobiliengutachten für unterschiedliche gerichtliche Bewertungsanlässe und ist als Sachverständiger für verschiedene Gerichte tätig.
Dazu gehören beispielsweise Amtsgerichte, Landgerichte, Familiengerichte, Sozialgerichte und Betreuungsgerichte.
Verkehrswertgutachten für Gerichte
Verkehrswertgutachten für Betreuung
Soll eine Immobilie einer betreuten Person verkauft werden, benötigt das Betreuungsgericht regelmäßig eine sachverständige Bewertung.
Ein Verkehrswertgutachten für Betreuer kann dabei die erforderliche Grundlage für das gerichtliche Verfahren bilden.
Die Bewertung kann Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke betreffen.
Verkehrswertgutachten für Betreuer
Gutachten bei Scheidung
Bei einer Scheidung kann eine gemeinsame Immobilie einen wesentlichen Bestandteil des Vermögens darstellen.
Ein unabhängiger Immobilienwert kann dabei als Grundlage für die Vermögensauseinandersetzung und weitere Verhandlungen dienen.
Immobilienbewertung bei Ehescheidung
Gutachten für Kauf / Verkauf eines Grundstücks
Auch bei einem geplanten Immobilienkauf oder Immobilienverkauf kann eine unabhängige Wertermittlung sinnvoll sein.
Bei einer Kaufentscheidung kann beispielsweise geprüft werden, ob der geforderte Kaufpreis unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Ausstattung und erforderlichen Investitionen nachvollziehbar ist.
Bei einem Verkauf hilft die professionelle Immobilienbewertung dabei, eine realistische Wertvorstellung für die Immobilie zu entwickeln.
Immobilienbewertung für Kauf und Verkauf
Welche Immobilien werden bewertet?
Die Immobilienbewertung umfasst unterschiedliche Grundstücks- und Immobilienarten. Bewertungsverfahren, benötigte Unterlagen und wertrelevante Merkmale richten sich nach der jeweiligen Nutzung und den Besonderheiten des Objekts.
Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern werden insbesondere Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, baulicher Zustand, Modernisierungen und die örtliche Marktsituation berücksichtigt.
Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen sind neben den Eigenschaften der Wohnung auch das Gemeinschaftseigentum, die Lage innerhalb des Gebäudes, die Wohnanlage, die Teilungserklärung und weitere rechtliche und wirtschaftliche Faktoren relevant.
Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser
Bei vermieteten und gemischt genutzten Immobilien spielen Mietverhältnisse, nachhaltig erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Gebäudezustand, Restnutzungsdauer sowie das Verhältnis von Wohn- und Gewerbenutzung eine wichtige Rolle.
Gewerbeimmobilien und Sonderimmobilien
Gewerbe- und Sonderimmobilien erfordern häufig eine differenzierte Betrachtung ihrer Nutzungsmöglichkeiten und wirtschaftlichen Eigenschaften. Bewertet werden unter anderem Bürogebäude, Hallen, Produktions- und Handelsimmobilien, Kaufhäuser, Kliniken, Schulen, Kindergärten, Kirchen und Hotels.
Mehr zur Bewertung von Gewerbeimmobilien
Grundstücke und Rechte an Grundstücken
Auch unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte sowie Wohnungs-, Nießbrauchs- und weitere grundstücksbezogene Rechte können Gegenstand einer Immobilienbewertung sein.
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Die Wertermittlung richtet sich nach der Art des Bewertungsobjekts, den verfügbaren Daten des örtlichen Grundstücksmarkts und der konkreten Bewertungsaufgabe.
Vergleichswertverfahren
Der Vergleichswert einer Immobilie wird aus geeigneten Vergleichsdaten beziehungsweise vergleichbaren Immobilien abgeleitet.
Dieses Verfahren kann insbesondere bei bestimmten Wohnimmobilien und Eigentumswohnungen von Bedeutung sein.
Ertragswertverfahren
Bei ertragsorientierten Immobilien spielt die wirtschaftliche Ertragsfähigkeit eine zentrale Rolle.
Das Ertragswertverfahren kann insbesondere bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und vielen Gewerbeimmobilien relevant sein.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden insbesondere Grundstückswert und Gebäudesachwert betrachtet. Dabei werden unter anderem Gebäudeart, Herstellungskosten, Alterswertminderung und weitere wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt.
Auswahl und Anwendung der Bewertungsverfahren erfolgen nach den Eigenschaften der Immobilie und den anerkannten Grundsätzen der Immobilienbewertung. Maßgeblich sind insbesondere die Definition des Verkehrswerts in § 194 BauGB und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Ablauf einer Immobilienbewertung
1. Bewertungsaufgabe und Unterlagen klären
Zunächst werden Bewertungsanlass, Wertermittlungsstichtag, benötigter Gutachtenumfang und die verfügbaren Objektunterlagen besprochen.
2. Ortstermin und Bestandsaufnahme
Beim Ortstermin werden Grundstück, Gebäude, Ausstattung, Modernisierungen, baulicher Zustand sowie erkennbare Baumängel und Bauschäden aufgenommen.
3. Grundstücksmarktanalyse und Wertermittlung
Die rechtlichen und tatsächlichen Grundstücksmerkmale sowie die maßgeblichen Grundstücks- und Marktdaten werden recherchiert. Anschließend wird der Verkehrswert mit dem für das Objekt geeigneten Verfahren beziehungsweise den geeigneten Verfahren abgeleitet.
4. Ausarbeitung des Verkehrswertgutachtens
Das Ergebnis wird entsprechend der Aufgabenstellung nachvollziehbar dokumentiert. Bewertungsgrundlagen, Datenquellen, Verfahrenswahl und wesentliche Berechnungsansätze werden im Gutachten erläutert.
Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Welche Unterlagen benötigt werden, hängt von der Immobilie und dem Bewertungsanlass ab.
Typische Unterlagen können sein:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Katasterunterlagen
- Erbbaurechtsvertrag bei Erbbaurechten
- Bauzeichnungen
- Grundrisse
- Baubeschreibung
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Angaben zum Baujahr
- Unterlagen über Modernisierungen
- Mietverträge
- Angaben zu Mieten und Bewirtschaftung
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
- Unterlagen zu Rechten und Belastungen
- Informationen zu bestehenden Baulasten
Fehlen einzelne Unterlagen, kann im Rahmen der Beauftragung geklärt werden, welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind und wie diese beschafft werden können.
Kurzgutachten oder ausführliches Verkehrswertgutachten?
Nicht für jeden Bewertungsanlass wird derselbe Untersuchungs- und Darstellungsumfang benötigt. Für bestimmte private Entscheidungen kann eine Marktpreisermittlung oder ein Kurzgutachten ausreichen.
Ein Kurzgutachten unterscheidet sich insbesondere durch seinen geringeren Darstellungsumfang. Für gerichtliche oder steuerliche Zwecke ist zu prüfen, ob ein ausführliches und nachvollziehbar begründetes Verkehrswertgutachten erforderlich ist. Welche Form der Immobilienbewertung geeignet ist, hängt vom konkreten Verwendungszweck ab.
Mehr über Wertgutachten und Immobilienbewertung
Aktuelle Fachinformationen zur Immobilienbewertung
Im Bereich News finden Sie Fachinformationen und Praxisbeispiele zu Verkehrswertgutachten, unterschiedlichen Immobilienarten und steuerlichen Bewertungsfragen.
Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei der Grundsteuerfeststellung
Der Beitrag erläutert, unter welchen Voraussetzungen ein niedrigerer gemeiner Wert gegenüber dem Finanzamt durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen werden kann.
Nachfolgend finden Sie aktuelle Fachartikel und Praxisbeispiele aus der Immobilienbewertung.
Immobilienbewertung in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein
Das Sachverständigenbüro ist insbesondere in Nordrhein-Westfalen und im östlichen Schleswig-Holstein tätig. Regionale Marktkenntnisse und die Auswertung der Daten der örtlichen Gutachterausschüsse bilden wichtige Grundlagen der Wertermittlung.
Immobilienbewertung nach Ort und Region
Ruhrgebiet
Weitere Orte in Westfalen
Wuppertal und Umgebung
Lübeck – Ostholstein – Wismar
- Immobilienbewertung Lübeck
- Immobiliengutachter Travemünde
- Verkehrswertgutachten Scharbeutz
- Immobilienbewertung Eutin
- Immobilienbewertung Neustadt in Holstein
- Verkehrswertgutachten Heiligenhafen
- Immobilienbewertung Fehmarn
- Immobilienbewertung Wismar
- Verkehrswertgutachten Wismar
- Immobilienbewertung Schwerin
Gewerbegrundstücke
Warum Dipl.-Ing. Frank Drews?
Dipl.-Ing. Frank Drews ist gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG), und als Sachverständiger für verschiedene Gerichte tätig. Das Ingenieur- und Sachverständigenbüro besteht seit 1992.
Technischer Sachverstand, Erfahrung in der Bewertung unterschiedlicher Immobilienarten und die objektbezogene Auswertung der Grundstücksmarktdaten bilden die Grundlage für nachvollziehbare Verkehrswertgutachten.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
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Was ist meine Immobilie wert?
Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehören insbesondere Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand, Ausstattung, Nutzungsmöglichkeiten, rechtliche Gegebenheiten und die aktuelle Marktsituation. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt diese Faktoren objektbezogen.
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Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Im Rahmen der Immobilienwertermittlung werden die Begriffe Verkehrswert und Marktwert inhaltlich eng miteinander verbunden. Entscheidend ist der Wert, der für das konkrete Bewertungsobjekt zum maßgeblichen Bewertungsstichtag unter den entsprechenden Marktbedingungen ermittelt wird.
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Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten kann beispielsweise für Gerichte, Erbschaften, steuerliche Bewertungsanlässe, Betreuungsverfahren, Ehescheidungen, Vermögensauseinandersetzungen sowie bestimmte Kauf- und Verkaufsentscheidungen benötigt werden.
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Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Je nach Objekt und Bewertungsaufgabe kommen insbesondere Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren zum Einsatz.
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Kann ein Verkehrswertgutachten für das Finanzamt verwendet werden?
Bei steuerlichen Bewertungsfragen kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eine wichtige Grundlage darstellen. Ob und in welcher Form ein Gutachten für den konkreten steuerlichen Zweck geeignet ist, sollte anhand des jeweiligen Bewertungsanlasses geprüft werden.
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Welche Immobilien können bewertet werden?
Bewertet werden unter anderem Häuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Sonderimmobilien, unbebaute Grundstücke und Erbbaurechte.
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Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind abhängig von dem ermittelten Wert der Immobilie sowie dem damit verbundenen Aufwand (z.B. Bewertung von Rechten & Belastungen, objektspezifischen Merkmalen, Nutzung, Bodenbelastungen bei gewerblichen Immobilien etc.). Die Kosten für ein Gutachten liegen zwischen 0,5% und 2,5% vom ermittelten Wert. Gerne sprechen wir mit Ihnen die gewünschte Leistung ab und unterbreiten Ihnen ein Angebot auf der Basis eines Festpreises.
Immobilienbewertung – sachverständig und objektbezogen
Ob Haus, Wohnung, Grundstück, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus oder Gewerbeimmobilie: Der Immobilienwert lässt sich nur unter Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts sachgerecht ermitteln.
Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten, Immobiliengutachten, Wertgutachten oder eine Immobilienbewertung benötigen, kann zunächst der konkrete Bewertungsanlass und der erforderliche Leistungsumfang besprochen werden.
Dipl.-Ing. Frank Drews
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
ZIS Sprengnetter Zert (WG)
NRW: 0234 9731350
Schleswig-Holstein: 04524 7359058
