Aktuelles auf Immobilienbewertung Drews – Dipl. Ing. Frank Drews - Sachverständiger für Immobilienbewertung

Verkehrswertermittlung für Mehrfamilienhaus in Bochum

Sachverständiger begutachtet Mehrfamilienhaus in Bochum

1.12.2023 in Bochum. Frank Drews, der Sachverständige für Immobilienbewertung hat den Auftrag, ein Verkehrswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus zu erstellen. Das Gebäude liegt an einer doppelspurigen Hauptverkehrsstraße. In der Mitte verläuft eine Straßenbahntrasse. Es handelt sich um ein zweigeschossiges Haus mit ausgebautem Dachgeschoss. In jedem Stockwerk befinden sich zwei Wohnungen. Die Fassade ist mit Schiefer verkleidet, die Fenster haben Isolierverglasung, sind aber schon recht alt. Die Rolläden im Erdgeschoss wirken morsch. Die Klingel- und Sprechanlage und die Briefkästen neben dem Eingang wurden jedoch kürzlich neu eingebaut. Der Fußboden im Eingangsbereich ist mit Kunststeinfliesen belegt; einige Fliesen sind jedoch bereits gesprungen. Die Wände sind rau verputzt und gestrichen.

Immobiliengutachter bestimmt Verkehrswert von Mehrfamilienhaus in Bochum

Insgesamt gibt es einige Mängel im Treppenhaus: Das Holzgeländer ist sanierungsbedürftig. Auch fällt dem Sachverständigen auf, dass das Licht ununterbrochen leuchtet. Vermutlich ist der Schalter defekt. Die Kabelführung ist teilweise unverputzt oder liegt stellenweise sowieso über Putz. Die Hoftür schließt nicht richtig.
Alle Wohnungen werden über Gasthermen beheizt. Die erste Wohnung, die der Sachverständige besichtigt, steht bereits seit einem halben Jahr leer. Es handelt sich um eine drei-Zimmer-Wohnung mit Küche, Flur und Bad. Die Ausstattung ist sehr überaltert und bedarf einer gründlichen Modernisierung.

Verkehrswertgutachten für Mehrfamilienhaus in Bochum

Die übrigen Wohnungen bestehen aus zwei Zimmern, Küche Flur und Bad. Einige Zimmer sind mit erneuerungsbedürftigem PVC-Boden ausgelegt, in manchen Zimmern liegt Laminat. Von den beiden Dachgeschosswohnungen ist die eine unbewohnt, die andere wurde unlängst renoviert und befindet sich in einem guten Zustand. Wohn-, Schlaf- und Badezimmer sind mit Dachgauben ausgestattet, so dass sich trotz schräger Wände eine Wohnfläche von 60 Quadratmetern ergibt. Dennoch ist einiges im Mehrfamilienhaus renovierungsbedürftig. Dies schmälert den Ertragswert.

Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:

Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
Versteigerung
Kauf, Verkauf
Gerichtliche Verfahren
Nachlassregelungen, etc.
Gutachten für Betreuungsgericht

Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in ganz Nordrhein-Westfalen

Tel. 0234 9731350

Immobiliengutachten für die Bewertung von Zweifamilienhäusern, Wohnhäusern und Gewerbeimmobilien:

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Verkehrswertermittlung für Wohnungs- und Teileigentum in Paderborn

Verkehrswertermittlung für Teileigentum in Paderborn

Verkehrswertgutachten für Wohnungs- und Teileigentum in Paderborn

29.11.2023 in Paderborn. Frank Drews, der Sachverständige für Immobilienbewertung hat heute einen Ortstermin in einem Wohn- und Geschäftshaus. Das Haus wurde 1926 errichtet und hat vier Etagen. Auf der linken Seite des Erdgeschosses befand sich früher eine Gastwirtschaft, deren Räumlichkeiten durch einen seitlichen Anbau erweitert wurden. Auf diese Weise entstand noch ein zusätzlicher separater Speiseraum. Der rechte Teil des Erdgeschosses war eine Einzimmer-Wohnung. Jetzt soll der Sachverständige ein Verkehrswertgutachten vom kompletten Erdgeschoss anfertigen. Die Fläche beträgt insgesamt 157 Quadratmeter. Vom jetzigen Besitzer wird die Gaststätte als Vereinsheim genutzt und in der Wohnung wurde ein Büro eingerichtet.

Immobiliengutachter bewertet ehemalige Gaststätte und Wohnung in Paderborn

Das Wohn- und Geschäftshaus liegt nicht weit von der Haupteinkaufsstraße entfernt. Schulen und Ärzte sind ebenfalls fußläufig zu erreichen. In der Straße befinden überwiegend ähnliche Wohnhäuser mit vier Stockwerken und Ladenlokalen im Erdgeschoss. Die Fassade des Hauses ist mit Stuckelementen verziert und die Geschosse sind teilweise durch Simse abgesetzt. Von innen befindet sich das gesamte Haus jedoch in einem schlechten Zustand, wie der Sachverständige bei seinem Ortstermin feststellen muss. Treppenhaus uns Flure wirken ungepflegt. Im Keller lagert Sperrmüll. In der ehemaligen Gaststätte - jetzt Vereinsheim - sieht es nicht viel besser aus.

Sachverständiger fertigt Verkehrswertgutachten für Teileigentum in Paderborn

Die beiden ehemaligen Gasträume und der Thekenbereich sind etwas in die Jahre gekommen, aber noch in Ordnung. Bei einem der Damen-WCs fehlt jedoch die Tür, die Sanitärobjekte wirken veraltet, der Putz an den Wänden ist gerissen und der Anstrich fleckig. Im Büro fehlen die Fußleisten sowie einige Steckdosenabdeckungen. Zudem gibt es Feuchtigkeitsprobleme in einer Wandnische neben dem Fenster. Vermutlich werden die Räumlichkeiten ohnehin anders gestaltet werden müssen, denn nach Einsicht in die Bauakte steht fest, dass für die jetzige Nutzung als Büro und Vereinsheim gar keine Genehmigung vorliegt. Es existiert auch keine Instandhaltungsrücklage seitens der Eigentümergemeinschaft. Insofern müsste für die notwendigen Renovierungen eine Umlage erhoben werden. Dementsprechend vermindert sich auch der jetzige Verkehrswert des Teileigentums.

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Verkehrswertermittlung für Mehrfamilienhaus in Kamen

Immobiliengutachter bewertet Mehrfamilienhaus in Kamen

29.11.2023 in Kamen. Für eine Zwangsversteigerung soll der Immobiliengutachter Frank Drews ein Verkehrswertgutachten von einem Mehrfamilienwohnhaus erstellen. Das Haus wurde 1950 erbaut. Es hat drei Stockwerke, ist voll unterkellert und hat ein ausgebautes Dachgeschoss. Insgesamt gibt es zehn Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Schon von außen sieht das Haus ungepflegt und verwahrlost aus. Die Hauseingangstür ist aus Metall mit Glaseinsatz und scheint nicht allzu alt zu sein, aber dennoch ist sie verschmutzt und die Glasscheibe ist gesprungen. Die Türdichtungen fehlen. Türklingeln oder Namensschilder gibt es nicht am Eingang, denn die Klingelanlage ist ohne Einsätze und somit nicht zu gebrauchen.

Sachverständiger fertigt Verkehrswertgutachten für Mehrfamilienhaus in Kamen

Als der Sachverständige das Haus betritt, nimmt er einen unguten Geruch wahr, denn vor der Kellertür lagern viele gelbe Säcke mit Kunststoffmüll, so dass die Tür überhaupt nicht zu öffnen ist. Im Keller seien Ratten und es sei sehr feucht, erzählt eine Mieterin und deswegen würde niemand den Keller benutzen. Die Mietwohnung, die Frank Drews als erstes betritt, ist 60 Quadratmeter groß und besteht aus zwei Zimmern, Flur und Bad. Von einem Zimmer wurde nachträglich eine kleine Küche abgeteilt. In den Zimmerecken und an den Außenwänden gibt es Feuchtigkeitsprobleme.

Sachverständiger bestimmt Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses in Kamen

Nicht nur kleine, sondern auch gravierende Mängel durchziehen das ganze Haus: In einer Wohnung wurde bei einem Einbruch die Türzarge beschädigt. Diese ist nur notdürftig mit einem Brett verkleidet worden und müsste wieder in Stand gesetzt werden. Außerdem hat die Tür zum Schlafzimmer ein Loch und die Türscharniere sind ausgerissen. Die Mieter, die erst kürzlich eingezogen sind, fanden noch diverse Möbel vom Vormieter vor, die sie einfach ins Treppenhaus gestellt haben. Der Immobiliengutachter Frank Drews dokumentiert für das Verkehrswertgutachten den Zustand des Hauses, aber wie zu vermuten war, steckt hinter jedem Detail eine ganze Geschichte.

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Verkehrswertermittlung für Mehrfamilienhaus in Wismar

Immobiliengutachter bewertet Mehrfamilienhaus in Wismar

27.11.2023 in Wismar. Frank Drews, der Sachverständige für Immobilienbewertung hat für ein Mehrfamilienhaus ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Das Haus hat zwei Etagen und ein ausgebautes Dachgeschoss. Auf jedem Stockwerk befinden sich zwei Wohnungen, so dass insgesamt sechs Einheiten zu vermieten sind. Es handelt sich durchweg um Zweizimmerwohnungen mit Diele, Küche und Bad. Die Grundrisse sind in allen Etagen gleich. Jede Wohnung verfügt über 50 Quadratmeter Wohnfläche, im Dachgeschoss sind es wegen der schrägen Wände nur je 40 Quadratmeter. Der Sachverständige schaut sich bei einem Ortstermin das Mehrfamilienhaus genau an und überprüft auch überschlägig die angegebenen Flächenmaße. Baujahr des Hauses ist 1970.

Sachverständiger erstellt Verkehrswertgutachten für Mehrfamilienhaus in Wismar

Bis heute wurden verschiedene Modernisierungen am Haus vorgenommen. Die Außenwände und das oberste Geschoss sind nun wärmegedämmt und das Dach neu eingedeckt. Außerdem wurden isolierverglaste Fenster eingebaut sowie Strom- und Gasleitungen erneuert. Das Mehrfamilienhaus gilt somit als „teilweise modernisiert“, wodurch sich seine Restnutzungsdauer verlängert. Die Funktionsfähigkeit der einzelnen Bauteile überprüft Immobiliengutachter Frank Drews bei seinem Ortstermin jedoch nicht. Baumängel und -schäden werden nur aufgenommen, soweit sie mit bloßem Auge erkennbar sind. Die vier Treppenstufen aus Stein vor dem Hauseingang sind beispielsweise gesprungen. Auf dem Eingangspodest sind ebenfalls Risse.

Sachverständiger ermittelt Verkehrswert von Mehrfamilienhaus in Wismar

Die Ausstattung des Hauses ist insgesamt auf mittlerem Standard. Die Wohnungen im Erd- und im Obergeschoss haben jeweils einen Balkon. Allerdings sind sämtliche Balkone sanierungsbedürftig, wie der Sachverständige bei seinem Besichtigungstermin feststellen muss. Die Fenster im Erdgeschoss sind mit Rolläden ausgestattet. Jede Wohnung hat einen kleinen Kellerverschlag. Darüber hinaus gibt es noch einen Wasch- und einen Trockenkeller, sowie einen Raum, in dem Fahrräder abgestellt werden können. Die weiteren Recherchen ergeben keine Besonderheiten, so dass der Sachverständige das Verkehrswertgutachten zügig erstellen kann.

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Verkehrswertermittlung für Gewerbeimmobilie in Haan

Verkehrswertermittlung für Bürogebäude in Haan

Immobiliengutachter bewertet Bürogebäude in Haan

23.11.2023 in Haan. Frank Drews, der Sachverständige für Immobilienbewertung hat den Auftrag, ein Verkehrswertgutachten für eine Gewerbeimmobilie anzufertigen. Es handelt sich um ein eingeschossiges Bürohaus, welches nicht unterkellert ist. Ursprünglich war das Objekt eine Lager- oder Werkshalle, die im Jahre 2002 aus Betonfertigteilen erbaut wurde. Die Fassade ist mit senkrecht gewellten Aluminiumblechen verkleidet; darunter liegt eine Wärmedämmung.Bereits ein Jahr später fanden umfangreiche Umbau- und Ausbauarbeiten statt, in denen die Halle zur Büronutzung umfunktioniert wurde. Auch wenn von außen immer noch ein fabrikhallenähnliches Aussehen vorherrscht, kann man sagen, dass das Gebäude eigentlich kernsaniert wurde.

Sachverständiger fertigt Verkehrswertgutachten für Gewerbeobjekt in Haan

Innen wurden verschiedene Wände eingezogen, so dass diverse Büroräume entstanden. Fast alle Räume haben Akkustikdecken mit Deckenfeldleuchten und sind mehrheitlich mit Teppichboden ausgelegt. Die Elektroinstallationen sind hochwertig und umfangreich. Geheizt wird mit Gas; in den Büros befinden sich Flachheizkörper mit Thermostat. Bei der Besichtigung vergleicht der Sachverständige den Istzustand mit den Plänen, die er vorher erhalten hat. Oftmals wurde der Grundriss bzw. die Raumaufteilung innenhalb des Gebäudes an einigen Stellen anders umgesetzt als ursprünglich geplant. „Schon allein deswegen ist es immer wichtig, jede Immobilie, für die ein Verkehrswertgutachten erstellt wird, auch vor Ort selbst anzuschauen,“ betont der Sachverständige Frank Drews.

Verkehrswertgutachten für Bürogebäude in Haan

Das Bürogebäude liegt in einem Gewerbegebiet und ist nur zweieinhalb Kilometer von der Autobahnauffahrt entfernt. Aber auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist es gut erreichbar, da eine S-Bahn-Station in der Nähe liegt. Zurzeit werden nicht alle Büroräume vom Besitzer voll genutzt. Aber eine teilweise Vermietung hält Frank Drews durchaus für möglich. „Man könnte weitere Wände einziehen und dort, wo jetzt das sogenannte Archiv ist, zusätzliche WCs einbringen,“ so der Immobiliengutachter. „Schon allein wegen der Nähe zu Düsseldorf ließen sich für das Objekt sicher Mieter finden.“

Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:

Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
Versteigerung
Kauf, Verkauf
Gerichtliche Verfahren
Nachlassregelungen, etc.
Gutachten für Betreuungsgericht

Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in ganz Nordrhein-Westfalen

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Verkehrswertermittlung für Eigentumswohnungen in Datteln

Verkehrswertgutachten für Eigentumswohnungen in Datteln

21.11.2023 in Datteln. Frank Drews, der Sachverständige für Immobilienbewertung ist beauftragt worden, den Verkehrswert zweier Eigentumswohnungen in einem größeren L-förmigen Gebäude zu ermitteln.
Bei seiner Besichtigung vor Ort schaut sich der Immobiliengutachter auch das gesamte Haus von außen an. Es wurde 1990 erbaut, hat vier Stockwerke und ein voll ausgebautes Dachgeschoss. In das schräge Dach sind zu beiden Seiten Dachterrassen eingelassen. Die unteren drei Etagen sind zurzeit gerade eingerüstet. Über die Außenfläche der Fassade ziehen sich mehrere feine Risse und es sind erhebliche Wasserschäden erkennbar. Ein Anwohner des Hauses bestätigt, dass gravierende Baumängel vorliegen und manche Wohnungen von innen feucht seien.

Immobiliengutachter ermittelt Verkehrswert zweier Eigentumswohnungen in Datteln

Die Baumängel sind vermutlich auch der Grund, warum viele Wohneinheiten im Haus leer stehen; auch die beiden Wohnungen, für die Frank Drews ein Verkehrswertgutachten erstellen soll. Mängel sind nicht nur im Bereich der Fassade zu finden, sondern auch im Bereich der Abdichtungen von Balkonen und Dachterrassen. Auf der Rückseite des Hauses sind ebenfalls Schäden erkennbar. Teilweise platzt dort der Putz ab. An einer Stelle fehlt die Dachunterverkleidung. Zurzeit werden deshalb umfangreiche Sanierungsarbeiten durchgeführt. Laut Hausverwaltung sind diese in circa sechs Wochen abgeschlossen. Für das verbleibende Restrisiko berücksichtigt der Sachverständige dennoch einen Wertabschlag im vierstelligen Bereich.

Sachverständiger erstellt Verkehrswertgutachten für Eigentumswohnungen in Datteln

Gemäß Auskunft der Hausverwaltung gibt es nach Abschluss der Sanierungsarbeiten keine Instandhaltungsrücklage mehr. Im Gegenteil: Für die aktuellen Sanierungsarbeiten waren noch Sonderzahlungen der Eigentümer nötig. Für die beiden Wohnungen fallen je 12.000 Euro an, die jedoch bisher vom Besitzer nicht geleistet wurden. Und gemäß Teilungserklärung gehen Rückstände an die Eigentümergemeinschaft auf den neuen Erwerber der Wohnungen über. Frank Drews muss also gegebenenfalls den ermittelten Verkehrswert um die offenen Zahlungsverpflichtungen reduzieren.

Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen: