Soest · Wohn- und Gewerbeimmobilien
Immobilienbewertung in Soest – Ihr zertifizierter Immobiliengutachter
Ich bewerte Ihre Wohn- oder Gewerbeimmobilie in Soest – für Nachlass, Betreuung, steuerliche Bewertungsanlässe sowie Kauf und Verkauf.
Verkehrswertgutachten und Kurzgutachten für Häuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien – persönlich betreut von Dipl.-Ing. Frank Drews.
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Dipl.-Ing. Frank Drews
Gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Ingenieurbüro seit über 30 Jahren
Sachverständiger für Gerichte
Hauptbüro NRW in Bochum · Ortstermine in Soest
Örtliche Bewertungserfahrung
Bewertet in Soest: drei Aufgaben aus der Praxis
Bürohaus, Dreifamilienhaus, Dachgeschosswohnung: Welche Eigenschaften bei der Bewertung den Unterschied machten.
Bürohaus: Vermietbarkeit und Gebäudezustand
Für eine firmeninterne Vermögenseinschätzung bewertete ich ein Bürohaus unweit der Innenstadt. Die Etagen umfassten jeweils etwa 190 m² Nutzfläche.
Ein fehlender Aufzug, wenige Parkmöglichkeiten und unterschiedlich modernisierte Gebäudeteile prägten die Aufgabe. Die Bewertung erfolgte im Ertragswert- und Sachwertverfahren.
Bürohaus in Soest: vollständiger PraxisfallDreifamilienhaus: Modernisierung und Leerstand
In einer Nachlasssache war ein Dreifamilienhaus mit einer rund 82 m² großen Erdgeschosswohnung und zwei Wohnungen mit jeweils etwa 40 m² im Obergeschoss zu bewerten.
Eine Wohnung stand seit mehreren Monaten leer. Unterschiedliche Modernisierungsstände und bei der Besichtigung festgestellte Risse im Keller gehörten zu den zu untersuchenden Eigenschaften.
Dreifamilienhaus in Soest: vollständiger PraxisfallDachgeschosswohnung: auch das ganze Haus zählt
Für eine Erbschaftsangelegenheit bewertete ich eine kleine Eigentumswohnung im Dachgeschoss. Zur Wohnung gehörte ein eigener Keller.
Neben Ausstattung und Zustand der Wohnung waren das Gemeinschaftseigentum, anstehende Sanierungen und die Instandhaltungsrücklage zu betrachten. Die Besichtigung umfasste deshalb auch Treppenhaus, Keller, Dach und Grundstück.
Eigentumswohnung in Soest: vollständiger PraxisfallAuf einen Blick
So funktioniert eine Immobilienbewertung
Der Bewertungsablauf
Vom ersten Gespräch bis zum nachvollziehbaren Ergebnis.
- Anlass und Objekt klärenVerwendungszweck und Stichtag
- Unterlagen und OrtsterminImmobilie und Zustand erfassen
- Marktdaten und BewertungPassende Verfahren anwenden
- Das Gutachten erhaltenErgebnis und Wertansätze erläutern
Welches Gutachten?
Ihr Verwendungszweck bestimmt den erforderlichen Umfang.
- Ortstermin und wesentliche Merkmale
- Kompakte Marktpreisermittlung
- Kurze schriftliche Darstellung
- Vertiefte Untersuchung
- Ausführliche Begründung
- Dokumentierte Wertansätze
Was beeinflusst den Wert?
Entscheidend sind die Eigenschaften Ihrer Immobilie.
- Lage und Grundstück
- Modernisierung
- Instandhaltungsbedarf
- Vermietung und Mieten
- Denkmalschutz
- Wohnungsrecht und Nießbrauch
- Wege- und Leitungsrechte
- Erbbaurecht und Restlaufzeit
Untersuchung und Dokumentation
Verkehrswertgutachten in Soest
Ein Verkehrswertgutachten erläutert den Wert Ihrer Immobilie zum vereinbarten Stichtag. Es dokumentiert die Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften, die Datengrundlage und die Begründung der Wertansätze – etwa für Nachlassregelungen, Betreuung, Ehescheidung oder steuerliche Bewertungsanlässe.
Untersucht werden unter anderem Modernisierungen, Instandhaltungsbedarf, Vermietung und Flächen sowie wertrelevante Rechte und Belastungen. Dazu können Nießbrauch, Wohnungsrechte, Baulasten oder ein Erbbaurecht gehören.
Für Gerichte und gerichtlich bestellte Betreuer
Wenn eine Immobilie in einer Betreuung verkauft werden soll oder ihr Wert in einem Verfahren benötigt wird, stimmen wir die Anforderungen und Fristen vor der Beauftragung ab.
Verkehrswertgutachten für Betreuer: Leistungen und Unterlagen
Wertermittlung für Immobilien in Soest
Je nach Immobilienart und geeigneter Datengrundlage kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Maßgeblich sind die Verhältnisse zum vereinbarten Bewertungsstichtag. Geeignete örtliche Marktdaten, unter anderem des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Soest, werden passend zum Objekt ausgewählt und die Wertansätze im Gutachten erläutert.
Nachlass und Vermögensaufteilung
Eine Grundlage für die Erbengemeinschaft
Soll ein Haus übernommen oder verkauft werden, hilft ein unabhängiges Wertgutachten bei der Abstimmung zwischen den Beteiligten. Maßgeblich sind der vereinbarte Stichtag und die damaligen Objekteigenschaften.
Beim Soester Dreifamilienhaus waren unter anderem Leerstand und unterschiedliche Modernisierungsstände zu berücksichtigen.
Steuerliche Bewertungsanlässe
Gutachten für das Finanzamt
Auch bei Erbschaft, Schenkung oder der Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen kann eine individuelle Verkehrswertermittlung erforderlich sein.
Den Bewertungsauftrag und die notwendigen Stichtage stimmen wir auf Ihren konkreten Anlass ab – bei Bedarf gemeinsam mit Ihrem steuerlichen Berater.
Kauf und Verkauf
Ihr Wertgutachter für Immobilien in Soest
Sie möchten einen geforderten Kaufpreis einordnen oder den Verkauf einer Wohnimmobilie vorbereiten? Dafür kann ein Kurzgutachten als kompakte Marktpreisermittlung passend sein.
Es umfasst die Besichtigung, die wesentlichen Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften sowie eine Berechnung mit einem geeigneten Wertermittlungsverfahren.
Kurzgutachten und Kaufberatung
Bei vollständigen Unterlagen liegt das Ergebnis für ein Kurzgutachten in der Regel wenige Tage nach der Ortsbesichtigung vor. Den Termin stimmen wir bei der Beauftragung ab.
Bei einer Kaufberatung besprechen wir vor Ort erkennbare Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen und deren Bedeutung für Ihre Entscheidung.
Immobilienkaufberatung: Begleitung beim Hauskauf
Bewertungsumfang besprechenBüro, Handel und Hallen
Gewerbeimmobilien in Soest bewerten
Für den Wert einer Gewerbeimmobilie sind neben Lage und Gebäudezustand insbesondere Mietverhältnisse, Leerstand und die wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten von Bedeutung. Das Bürohaus aus dem Jahr 1933 zeigt den Einfluss von Stellplätzen und der Erschließung der oberen Geschosse.
Praxisfall: leer stehendes Geschäftshaus am Soester Marktplatz
Ich bewertete ein Geschäftshaus am Marktplatz von Soest, das zuvor als Kaufhaus genutzt worden war. Zum Bewertungsstichtag stand das Objekt vollständig leer. Trotz der sehr guten Geschäftslage war der fehlende barrierefreie Zugang ein wesentliches Hindernis für die Nachnutzung, insbesondere des Erdgeschosses.
Nach Beseitigung der Zugangsbarriere bestand Nachnutzungspotenzial. Dabei kam auch eine gastronomische Nutzung in Betracht.
Die Bewertung umfasste eine Ertragsbetrachtung mit marktüblichen Mieten. Den möglichen Erträgen standen der Investitionsbedarf für die Nachnutzung und der Modernisierungsbedarf des Gebäudes gegenüber.
Die sehr gute Lage war deshalb zusammen mit der Zugänglichkeit, den Nutzungsmöglichkeiten und den erforderlichen Investitionen zu beurteilen.
Kaufpreise 2025 · Bodenrichtwerte 2026
Immobilienmarkt Soest: örtliche Kaufpreise und Bodenrichtwerte
Die Übersichten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Soest zeigen das Preisniveau für das Stadtgebiet Soest. Die Kaufpreise beruhen auf Verkäufen im Jahr 2025; die gebietstypischen Bodenrichtwerte beziehen sich auf den 1. Januar 2026.
Die Daten geben eine Orientierung. Sie sind keine Preisempfehlung für ein einzelnes Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück.
Eigentumswohnungen: durchschnittliche Kaufpreise 2025
Erfasst sind frei finanzierte Wohnungen mit 60–100 m² Wohnfläche in Gebäuden mit 4–16 Wohneinheiten in mittleren Wohnlagen. Weitere Merkmale sind neuzeitliche Ausstattung mit Bad und Zentralheizung sowie ein dem Alter entsprechender normaler Zustand. Grundstücksanteil und Außenanlagen sind enthalten, Garagen und Stellplätze nicht.
| Baualtersklasse | Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche | Ø Wohnfläche |
|---|---|---|
| 2010–2023 | 3.770 € | 77 m² |
| 1995–2009 | 3.085 € | 74 m² |
| 1975–1994 | 2.145 € | 80 m² |
| 1950–1974 | 1.705 € | 80 m² |
| 1920–1949 | 2.405 € | 81 m² |
| bis 1919 | 2.040 € | 73 m² |
Für Erstverkäufe der in der Quelle als „2024–2025“ bezeichneten Gruppe werden durchschnittlich 5.090 €/m² bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 75 m² angegeben.
Einordnung zum Soester Praxisfall
Die 32-m²-Dachgeschosswohnung liegt außerhalb der ausgewerteten Wohnflächengruppe von 60–100 m². Die Tabellenwerte lassen sich deshalb nicht unmittelbar auf diese Wohnung übertragen. Größe, Ausstattung, Gemeinschaftseigentum und die zum Bewertungsstichtag passenden Vergleichsdaten sind gesondert zu beurteilen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Soest, Übersicht 2026 „Durchschnittspreise für Wohnungseigentum“, IPUE_05974040_2026.pdf, Seite 3.
Häuser: ausgewählte Kaufpreise der Baualtersklasse 1950–1974
Die folgenden Hausgruppen beziehen sich auf mittlere Wohnlagen und einen dem Alter entsprechenden normalen Zustand. Die Gesamtkaufpreise enthalten den Bodenwert und, soweit nutzbar, typische Nebengebäude. Grundstücks- und Wohnflächen unterscheiden sich zwischen den Gruppen.
| Hausgruppe / Grundstücksgruppe | Ø Grundstück | Ø Wohnfläche | Ø Gesamtkaufpreis |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 350–800 m² Grundstück | 675 m² | 135 m² | 330.000 € |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser 250–500 m² Grundstück | 430 m² | 125 m² | 285.000 € |
| Reihenmittelhäuser 150–300 m² Grundstück | 265 m² | 110 m² | 256.000 € |
Die Übersicht veröffentlicht Durchschnittswerte erst ab drei Kauffällen. Sie enthält keine genaue Fallzahl je Gruppe. Aus den unterschiedlichen Gruppen lassen sich keine pauschalen Zu- oder Abschläge für einzelne Häuser ableiten.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Soest, Übersicht 2026 „Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser“, IPUE_05974040_2026.pdf, Seiten 1–2. Die Quelle weist darauf hin, dass sich aus den Durchschnittspreisen keine solide Einzelwertermittlung ableiten lässt.
Gebietstypische Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026
Die Werte betreffen baureife Grundstücke und gelten in der Regel für einen erschließungsbeitragsfreien Rechtszustand. Angegeben ist das allgemeine Bodenpreisniveau je Quadratmeter Grundstücksfläche.
| Nutzung | Gute Lage | Mittlere Lage | Einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Individueller Wohnungsbau¹ | 450 | 200 | 80 |
| Klassisches Gewerbe Hallen und Produktionsstätten, ohne tertiäre Nutzung | 75 | Keine Angabe | 25 |
¹ Die Quelle führt 450 / 200 / 80 €/m² in der Zeile für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit 350–800 m² Grundstück auf. Laut Fußnote können dort zusammengefasste Werte für den individuellen Wohnungsbau stehen, wenn eine Unterscheidung der Haustypen nicht möglich war. Für Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Geschosswohnungsbau werden keine gesonderten Werte genannt. „Keine Angabe“ bedeutet nicht null Euro.
Gebietstypische Werte sind laut Quelle nicht für die Wertermittlung geeignet. Für die konkrete Bewertung ist der zur Grundstückslage und zum Stichtag passende zonale Bodenrichtwert mit seinen Bezugsmerkmalen zu untersuchen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Soest, „Übersicht über die Bodenrichtwerte – Gebietstypische Werte“, BWUE_05974040_2026.pdf, Seite 1, Stichtag 01.01.2026.
Bewertungsaufträge übernehme ich auch in Bad Sassendorf, Werl, Welver, Lippetal, Möhnesee und Ense. Die hier dargestellten Zahlen betreffen ausschließlich das Stadtgebiet Soest.
Ihr Ansprechpartner
Immobiliengutachter für Soest: Dipl.-Ing. Frank Drews
Mein Ingenieurbüro besteht seit über 30 Jahren. Als gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG), bewerte ich Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Zu meinen Auftraggebern gehören Gerichte, Privatpersonen, Unternehmen und gerichtlich bestellte Betreuer. Mein Hauptbüro NRW befindet sich in Bochum. Von dort betreue ich auch meine Bewertungsaufträge in Soest und Umgebung.
Bautechnische Erfahrung und persönliche Betreuung
Bei einem Soester Mehrfamilienhaus waren unter anderem als Wohnraum genutzte Kellerräume ohne entsprechende Genehmigung und ein genehmigter Wintergarten zu beurteilen. Der Fall zeigt, warum tatsächliche Nutzung, Genehmigungslage und Flächenansätze bei der Bewertung zusammen betrachtet werden müssen.
Praxisfall: Mehrfamilienhaus mit besonderen Nutzungs- und Flächenfragen
Mein Sohn Marte Drews hat einen Bachelorabschluss im Bauingenieurwesen und befindet sich im Masterstudiengang. Er unterstützt mich bei der Bewertungsarbeit.
Beauftragung und Unterlagen
Ihr Auftrag: Festpreishonorar und erforderliche Unterlagen
Nach Abstimmung von Objekt, Bewertungsanlass und Stichtag erhalten Sie einen Sachverständigenvertrag mit Festpreishonorar. Anschließend vereinbaren wir den Ortstermin.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen und Flächenberechnungen bilden den Einstieg. Bei vermieteten Immobilien kommen Mietverträge hinzu, bei Eigentumswohnungen insbesondere Teilungserklärung und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Auch mit unvollständigen Unterlagen können Sie sich melden. Wir klären gemeinsam, was benötigt wird und welche Unterlagen noch beschafft werden müssen.
Vor der Beauftragung
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Soest
Was kostet ein Gutachten?
Das Honorar richtet sich nach Objekt, Bewertungsanlass, Stichtagen und Leistungsumfang. Sie erhalten vor der Beauftragung ein Festpreisangebot.
Reicht ein Kurzgutachten aus?
Für Kauf und Verkauf kann die kompakte Marktpreisermittlung geeignet sein. Für gerichtliche oder steuerliche Zwecke stimmen wir die Anforderungen an ein ausführliches Verkehrswertgutachten ab.
Findet eine Besichtigung in Soest statt?
Die Bewertung erfolgt in der Regel mit einer Ortsbesichtigung. Sollte eine Besichtigung nicht oder nur eingeschränkt möglich sein, klären wir die Auswirkungen auf den Auftrag vorab.
Gibt es ein Büro in Soest?
Mein Hauptbüro NRW befindet sich in der Wasserstraße 165 in Bochum. Bewertungsaufträge und Ortstermine übernehme ich auch in Soest und Umgebung.
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