Aktuelles auf Immobilienbewertung Drews – Dipl. Ing. Frank Drews - Sachverständiger für Immobilienbewertung

Verkehrswertermittlung für Grundstück in Hattingen

Sachverständiger bestimmt Verkehrswert eines Grundstücks in Hattingen

17.11.2023 in Hattingen. Heute hat Frank Drews, der Sachverständige für Immobilienbewertung, einen besonderen Fall zu bearbeiten: Er soll den Verkehrswert eines landwirtschaftlichen Betriebes samt dem zugehörigen Grundstück ermitteln. Es handelt sich um ein Eckgrundstück, an dessen einer Straßenseite in den 60er Jahren ein massiv gebautes Hofgebäude errichtet wurde. Dahinter befinden sich mehrere Ställe und Schuppen. Nach dem Tod des Eigentümers wurde das Grundstück weitestgehend sich selbst überlassen. Nun soll es zwangsversteigert werden. Ein Teil des Geländes liegt laut gültigem Bebauungsplan in einem Bereich, der für Landwirtschaft, Landschaftsschutzgebiet und Verbandsgrünfläche festgesetzt ist. Wohnbebauung wäre nicht ohne weiteres zulässig.

Immobiliengutachter bewertet Landwirtschaftsbetrieb in Hattingen

Der übrige Teil des Grundstücks ist planungsrechtlich als sogenannter Außenbereich einzustufen. So werden Flurstücke bezeichnet, die weder innerhalb eines gültigen Bebauungsplans liegen, noch zu einem zusammenhängend bebauten Ortsteil gehören. Der Hof zählt zu den wenigen Nutzungsmöglichkeiten, die aufgrund einer konkreten Auflistung im Baugesetzbuch zulässig sind. Es handelt sich um einen historisch bedingt privilegierten Landwirtschaftsbetrieb. Die Nutzungsfläche des Hauptgebäudes beträgt immerhin 480 Quadratmeter.
Je nachdem, welche Nutzungsplanung für ein Gelände vorgesehen bzw. erlaubt ist, kann der Bodenwert des Grundstücks jedoch ganz unterschiedlich ausfallen.

Sachverständiger erstellt Verkehrswertgutachten für Grundstück in Hattingen

Also hat Frank Drews erst einmal verschiedene Telefonate mit den Stadtverantwortlichen zu führen: Nach drei Gesprächen an mehreren Tagen kann er in Erfahrung bringen, dass man in der Stadtverwaltung bereits über eine bauliche Nutzung nachgedacht hat. Erste Entwürfe sind bereits entstanden. Konkrete Beschlüsse liegen jedoch noch nicht vor. Der Sachverständige rechnet nun damit, dass es sich hier um Bauerwartungsland handelt, und dass er es dementsprechend einstufen muss.

Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:

Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
Versteigerung
Kauf, Verkauf
Gerichtliche Verfahren
Nachlassregelungen, etc.
Gutachten für Betreuungsgericht

Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in ganz Nordrhein-Westfalen

Tel. 0234 9731350

Immobiliengutachten für die Bewertung von Zweifamilienhäusern, Wohnhäusern und Gewerbeimmobilien:

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Verkehrswertermittlung für Eigentumswohnung in Essen

Verkehrswertgutachten für Appartement in Essen

15.11.2023 in Essen. Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung hat Frank Drews zuweilen Aufträge vom Amtsgericht. Er wird dann gebeten, für ein gerichtliches Verfahren den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie oder einer Wohnung zu ermitteln. Auch heute soll er ein Verkehrswertgutachten für eine kleine Eigentumswohnung fertigen. Es handelt sich um ein Appartement von knapp 50 Quadratmetern Wohnfläche, das sich im dritten Obergeschoss eines größeren Appartementgebäudes befindet. Baujahr des Hauses ist 1995. Die Wohnung besteht aus einem Wohnraum mit Koch- und Schlafnische, einem innen gelegenen Bad und einem Flur. Das Gebäude an sich wirkt schmuck und modern. Mit dem Erdgeschoss zusammen hat es insgesamt fünf Etagen.

Immobiliengutachter ermittelt Verkehrswert einer Eigentumswohnung in Essen

Von der Straßenseite aus betrachtet treten die beiden obersten Etagen von der Fassade etwas zurück. In dem Bereich entstanden Dachterrassen und Balkone. Auch die Wohnung, die bewertet werden soll, hat zur rückwärtigen Seite eine solche großzügig bemessene Terrasse, sowie einen Balkon an der Seite des Hauses. Beide sind gefliest und mit einem Stahlgeländer zur Absturzsicherung eingefasst. Die Wände der Wohnung sind tapeziert und gestrichen; die Küche hat einen Fliesenspiegel. Die Fenster sind mit Isolierglas versehen. Es wird mit Gas geheizt.

Sachverständiger fertigt Verkehrswertgutachten für Appartement in Essen

Ein Keller und eine Garage sind der Wohnung zugeordnet. Insgesamt besteht die Eigentümergemeinschaft aus 25 Parteien. Eine größere Summe ist als Instandhaltungsrücklage vorhanden, was von Vorteil ist. Wertmindernd ist eher die Tatsache, dass das Haus zwar etwas zurückgesetzt, jedoch an einer stark befahrenen vierspurigen Straße liegt. In der Mitte des Fahrdamms verläuft die Straßenbahnlinie. Die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr ist sehr hoch und der Geräuschpegel ist auch innerhalb der Wohnung nicht zu überhören. Für das Gericht wertet der Sachverständige im Verkehrswertgutachten alle wertrelevanten Fakten aus.

Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:

Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
Versteigerung
Kauf, Verkauf
Gerichtliche Verfahren
Nachlassregelungen, etc.
Gutachten für Betreuungsgericht

Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in ganz Nordrhein-Westfalen

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Immobiliengutachten für die Bewertung von Zweifamilienhäusern, Wohnhäusern und Gewerbeimmobilien:

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Verkehrswertermittlung für Garagengrundstück in Bochum

Verkehrswertgutachten für zehn Garagen in Bochum

13.11.2023 in Bochum. Nicht immer gehören die Garagen hinter einem Mehrfamilienhaus dem selben Eigentümer. Manchmal handelt es sich um ein separates Grundstück, dass ausschließlich mit Garagen bebaut ist, und welches einer anderen Person gehört. Für eine Zwangsversteigerung soll der Sachverständige Frank Drews nun ein solches Grundstück bewerten. Es sind also nicht immer Häuser, Wohnungen oder Gewerbeimmobilien, deren aktuellen Wert der Sachverständige ermitteln muss. Bei dem jetzigen Auftrag handelt es sich um ein Grundstück von 260 Quadratmetern, auf dem 1995 zehn Garagen gebaut wurden, welche zurzeit alle vermietet sind.

Immobiliengutachter bewertet Garagenhof in Bochum

Der Garagenhof befindet sich hinter einer weitgehend geschlossenen Häuserfront an einer belebten Hauptverkehrsstraße. Die drei- und vierstöckigen Mehrfamilienhäuser beherbergen meistens Miets-, oder auch Eigentumswohnungen. Parkmöglichkeiten sind hier nur schwer zu finden, weswegen die Garagen bei sämtlichen Anwohnern des Viertels sehr begehrt sind und meistens unter der Hand weitergegeben werden. Die Zufahrt zum Garagenhof erfolgt über eine kleine Nebenstraße. Der Hof ist asphaltiert und weist an beiden Längsseiten jeweils fünf Reihengaragen auf.

Sachverständiger fertigt Verkehrswertgutachten für Grundstück mit Garagen

Die Garagen sind mit Holzschwingtoren ausgestattet und machen einen soliden Eindruck. Die Flachdächer sind mit Bitumenbahnen abgedeckt. Wie die Garagen von innen ausgestattet wurden, wie die Beleuchtung ist und ob sie beispielsweise mit Steckdosen versehen sind, kann der Sachverständige bei seinem Besichtigungstermin nicht erkunden, da der Eigentümer nicht anwesend ist. Für diese Ungewissheit nimmt er im Verkehrswertgutachten einen Abzug vor. Den endgültigen Verkehrswert des Garagenhofes leitet er hauptsächlich aus dem Ertragswert ab, d.h. aus den erzielten Mieten.

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Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
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Kauf, Verkauf
Gerichtliche Verfahren
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Immobiliengutachten für die Bewertung von Zweifamilienhäusern, Wohnhäusern und Gewerbeimmobilien:

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Verkehrswertermittlung für Eigentumswohnung in Gelsenkirchen

Verkehrswertgutachten für Dachwohnung in Gelsenkirchen

10.11.2023 in Gelsenkirchen. der Sachverständige für Immobilienbewertung Frank Drews wurde für eine Zwangsversteigerung beauftragt, den Wert einer Eigentumswohnung zu ermitteln. Die Wohnung soll sich im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses befinden. Als der Sachverständige zum anberaumten Besichtigungstermin eintrifft, steht er vor einem viergeschossigen Haus an einer stark befahrenen Bundesstraße. Gebaut wurde es 1914. Das Dach ist zur Vorderseite hin als Mansarddach ausgebildet. Als Frank Drews das Haus betritt, wird ihm schnell bewusst, dass die Lärmbelästigung auch im Innern des Hauses sehr groß ist. Noch dazu verläuft in der Mitte der Fahrbahn eine Straßenbahnlinie, welche ebenfalls nicht zu überhören ist. Die Geschosstreppe besteht aus Stahlbeton mit einer Fliesenauflage und einem Stahlgeländer.

Immobiliengutachter bewertet Eigentumswohnung in Gelsenkirchen

Die größte Überraschung erwartet den Sachverständigen im Dachgeschoss, denn die Wohnung, die er bewerten soll, existiert eigentlich noch gar nicht richtig. Der Dachausbau ist zwar damals bewilligt worden, doch ist man mit dem Ausbau nicht wirklich voran gekommen. Wasser- und Elektroleitungen sind zwar auf dem Fußboden des Dachgeschosses verlegt, aber der gesamte Innenausbau fehlt gänzlich. Geplant war eine Zweizimmerwohnung bestehend aus Schlafzimmer und geräumigem Wohnzimmer mit Kochzeile. Dazu Flur, Duschbad und zwei Abstellkammern. Zu sehen ist davon noch nichts. Mittlerweile ist die Baugenehmigung bereits ausgelaufen und müsste erneuert werden.

Sachverständiger fertigt Verkehrswertgutachten für Eigentumswohnung in Gelsenkirchen

Der Zugang zur künftigen Wohnung ist ebenfalls noch nicht fertig gestellt. Zwischen dem obersten Stockwerk und dem Dachgeschoss wurde zwar eine Betontreppe eingezogen, doch endet diese unvermittelt vor der ausziehbaren Dachbodenklappe. Eine Eingangstür ist noch nicht vorhanden. Außerdem hat die Treppe kein Geländer. Auf der rückwärtigen Seite des Hauses wurde als Stahlkonstruktion ein Balkon für die neue Dachwohnung angebaut. Bisher ist er aber vom Dachgeschoss aus noch nicht zugänglich. Kurzum: Die Eigentumswohnung, die bewertet werden soll, ist momentan noch ein Rohbau.

Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:

Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
Versteigerung
Kauf, Verkauf
Gerichtliche Verfahren
Nachlassregelungen, etc.
Gutachten für Betreuungsgericht

Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in ganz Nordrhein-Westfalen

Tel. 0234 9731350

Immobiliengutachten für die Bewertung von Zweifamilienhäusern, Wohnhäusern und Gewerbeimmobilien:

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Verkehrswertermittlung für Gewerbegrundstück in Kiel

Sachverständiger bestimmt Verkehrswert eines Gewerbegrundstücks in Kiel

8.11.2023 in Kiel. Mancher Spaziergänger hat sich im Südosten des Stadtgebiets schon gefragt, was es mit dem verwilderten Gewerbegrundstück auf sich hat, und warum sich niemand darum kümmert. Einige Gewächshäuser stehen dort, aber offensichtlich sind sie schon lange nicht mehr in Benutzung. Zur Straße hin zeigt ein verstaubtes Schild auf einem eingeschossigen Haus an, dass hier eine Gärtnerei ansässig war. Der Inhaber der Gärtnerei ist bereits vor fünf Jahren verstorben und seitdem hat sich niemand mehr um den Betrieb gekümmert. Nun soll das gesamte Gewerbegrundstück veräußert werden. Doch zuvor soll Frank Drews als Sachverständiger für Immobilienbewertung den Verkehrswert des Grundstücks bestimmen. Dazu ist eine Besichtigung vor Ort unerlässlich. Zunächst schaut sich der Sachverständige die Außenbereiche an.

Immobiliengutachter bewertet Gewerbegrundstück in Kiel

Das Grundstück ist 4200 Quadratmeter groß. Im hinteren Teil des Geländes ist eine Fläche im Übersichtsplan als Bodenlager gekennzeichnet. Als der Sachverständige den Bereich näher in Augenschein nehmen will, muss er jedoch feststellen, dass er gar nicht dorthin gelangen kann, weil die Fläche komplett verwildert und mit Dornengestrüpp zugewachsen ist. Vom Umweltamt ist zu erfahren, dass keine Eintragungen im Altlastenkataster vorliegen. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass in Gärtnereien häufig asbest- und teerhaltige Materialien verwendet werden. Bei Abbruch wäre darauf zu achten, dass solche Stoffe nicht ins Erdreich gelangen.

Verkehrswertgutachten für Gewerbegrundstück in Kiel

Die Konstruktion der Gewächshäuser ist zwar noch stabil, aber viele Scheiben sind eingeschlagen, so dass umfangreiche Maßnahmen zur Instandsetzung anstehen. Auch das massiv gebaute Verkaufsgebäude ist innen in einem bedauernswerten Zustand: Offenbar wurde eingebrochen und die gesamten Elektroinstallationen wurden entfernt. Verkaufsraum und Arbeitsraum sind ziemlich verwüstet. Dahinter befinden sich noch zwei Topfpflanzenlager, ein Kühlraum, zwei Büroräume und Sanitäre Anlagen. Der Sachverständige nimmt alle Details auf, die später für das Verkehrswertgutachten wichtig sind.

Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen: