Immobilienbewertung in Lübeck – Verkehrswertgutachten vom zertifizierten Sachverständigen
Dipl. Ing. Frank Drews Betreuungsgericht Lübeck weitere Betreuungsgerichte Wertgutachter Dipl. Ing. Frank Drews
Nachlass - Betreuung - Rechtsstreit
zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung,
ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Sachverständiger für verschiedene Gerichte in der Umgebung:
Amtsgericht Wismar
Immobilien und Steuern
unsere Gutachten werden bei z. B. nachfolgenden Finanzämtern vorgelegt:
Finanzamt Kiel
Finanzamt Lübeck
usw.
Sie möchten den Wert einer Immobilie in Lübeck zuverlässig ermitteln lassen? Als zertifizierter Immobiliengutachter und Wertgutachter erstellt Dipl.-Ing. Frank Drews nachvollziehbare Immobilienbewertungen und Verkehrswertgutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Bewertet werden unter anderem Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Erbbaurechte, Gewerbegrundstücke, Hochhäuser und besondere Immobilien. Entscheidend ist nicht allein die Größe einer Immobilie. Auch die Lage, der bauliche Zustand, Modernisierungen, die rechtliche Nutzung, bestehende Mietverhältnisse und die örtlichen Marktdaten müssen berücksichtigt werden.
Immobiliengutachter und Wertgutachter in Lübeck
Je nach Bewertungsanlass kommen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei besonderen Immobilien werden mehrere Verfahren durchgeführt und anschließend miteinander verglichen.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB soll den Wert ermitteln, der am Bewertungsstichtag unter den Bedingungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erzielt werden könnte. Persönliche Vorstellungen der Eigentümer oder ein besonderer Liebhaberwert sind dabei nicht maßgeblich.
Bewertungserfahrung und Auftraggeber
Die Bewertungserfahrung umfasst unter anderem Erbbaurechte, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Gewerbegrundstücke, Hochhäuser und besondere Immobilien.
Zu den Auftraggebern gehören Privatleute, gerichtlich bestellte Betreuer und Unternehmen. Immobilienbewertungen werden beispielsweise für Betreuungsverfahren, Erbschaftsteuer, Nachlassregelungen, Verkäufe, Käufe und gerichtliche Auseinandersetzungen benötigt.
Bewertungsanlässe für Immobilien in Lübeck
- Betreuungsverfahren
- Erbschaftsteuer und Schenkung
- Nachlassregelungen
- Verkauf oder Kauf einer Immobilie
- gerichtliche Verfahren
- Vermögensauseinandersetzungen
- Unternehmens- und Bilanzierungsfragen
Weitere Informationen finden Sie bei Wertgutachten für Betreuer, Wertgutachten bei Erbschaftsteuer, Wertgutachten für Nachlassregelungen, Wertgutachten für das Finanzamt und Wertgutachten für Gewerbeimmobilien.
Grundstücksmarkt und Bodenrichtwerte in Lübeck 2026
Der Lübecker Grundstücksmarkt weist je nach Stadtteil, Nutzung und Mikrolage erhebliche Unterschiede auf. Nach den vorliegenden Marktdaten des Gutachterausschusses der Stadt Lübeck für 2026 ergeben sich folgende Orientierungswerte:
| Gebiet | Bodenrichtwert 2026 |
|---|---|
| Travemünde, einfache Lagen | ca. 300 €/m² |
| Travemünde, bessere Lagen | ca. 550 €/m² |
| Travemünde, küstennahe Lagen | bis ca. 1.400 €/m² |
| Kücknitz | ca. 220 €/m² |
| Schlutup | ca. 170 €/m² |
| Lübecker Altstadt | ca. 670 €/m² |
| Gute Geschäftslagen in der Altstadt | ca. 1.000 bis 2.500 €/m² |
Bodenrichtwerte sind Orientierungswerte für typische Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Für die konkrete Bewertung müssen zusätzlich Grundstücksgröße, Zuschnitt, Bebauung, Nutzbarkeit, Baurecht und die tatsächliche Lagequalität untersucht werden.
Die Bodenrichtwerte dürfen außerdem nicht mit den Kaufpreisen bebauter Immobilien verwechselt werden. Bei bebauten Grundstücken beeinflussen zusätzlich die Gebäudesubstanz, die Wohn- oder Nutzfläche, der Erhaltungszustand, die Mieten und die Marktgängigkeit den Verkehrswert.
Die Werte stammen aus den vorliegenden Marktdaten für 2026 und dienen ausschließlich der ersten Orientierung. Für eine konkrete Bewertung ist die jeweilige Bodenrichtwertzone und der Bewertungsstichtag maßgeblich.
Kaufpreisentwicklung in der Lübecker Altstadt
Die Kaufpreise für Wohnhäuser und Geschäftshäuser in der Lübecker Altstadt sind in den vergangenen Jahren sprunghaft angestiegen. Bei historischen und besonders gelegenen Immobilien muss deshalb zwischen Bodenrichtwert, Gebäudewert und tatsächlich erzielten Kaufpreisen unterschieden werden.
Ganghäuser bilden innerhalb der Altstadt einen besonderen Teilmarkt. Der durchschnittliche Kaufpreis lag im Jahr 2024 bei etwa 4.800 €/m² Wohnfläche. Damit lagen die Preise ungefähr 500 €/m² unter dem Preisniveau des Hochjahres 2021.
Auch bei Eigentumswohnungen bestand eine große Preisspanne. Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Kaufpreis bei rund 3.400 €/m² Wohnfläche. Die ausgewerteten Kaufpreise reichten ungefähr von 1.400 bis 7.400 €/m².
Die große Bandbreite zeigt, dass Durchschnittswerte nur eine erste Orientierung bieten. Bei einer Eigentumswohnung sind unter anderem Baujahr, Modernisierungszustand, Geschosslage, Belichtung, Wohnungsgröße, Stellplatz und die konkrete Lage innerhalb der Altstadt zu berücksichtigen.
Besonderheiten des Lübecker Immobilienmarktes
Ältere Erbbaurechtsverträge
In Lübeck bestehen zahlreiche ältere Erbbaurechtsverträge mit vergleichsweise günstigen Erbbauzinsen. Bei einer Verlängerung können die neuen Erbbauzinsen ein Vielfaches des bisherigen Niveaus erreichen.
Bei der Bewertung sind daher die verbleibende Vertragslaufzeit, die Regelungen zur Verlängerung, mögliche Anpassungen des Erbbauzinses und die Auswirkungen auf den Wert des Erbbaurechts zu untersuchen. Ein niedriger derzeitiger Erbbauzins darf nicht isoliert betrachtet werden, wenn in absehbarer Zeit eine Vertragsänderung ansteht.
Ganghäuser in der Lübecker Altstadt
Ganghäuser unterscheiden sich hinsichtlich Bauweise, Grundstückszuschnitt, Erschließung und Wohnqualität deutlich von gewöhnlichen Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Sie stellen deshalb einen eigenständigen Teilmarkt mit begrenzter Vergleichbarkeit dar.
Nach den vorliegenden Marktdaten werden für entsprechende Objekte Sachwertfaktoren von etwa 3 bis 4 angegeben. Die Anwendbarkeit solcher Faktoren muss immer anhand des jeweiligen Bewertungsmodells, der Bezugsgröße und der besonderen Eigenschaften des konkreten Ganghauses geprüft werden.
Ablauf einer Immobilienbewertung in Lübeck
Zu Beginn klären wir den Bewertungsanlass und den Umfang des benötigten Gutachtens. Für die Wertermittlung werden unter anderem folgende objektrelevanten Dokumente ausgewertet. Im Rahmen eines Ortstermins werden Gebäude, Grundstück und Lage sorgfältig dokumentiert. Dabei fließen unter anderem folgende Kriterien in die Bewertung ein: Auf Grundlage regionaler Vergleichsdaten, Bodenrichtwerte und aktueller Marktinformationen wird der Verkehrswert nach den anerkannten Bewertungsverfahren abgeleitet. Sie erhalten ein ausführliches und nachvollziehbares Verkehrswertgutachten mit sämtlichen Bewertungsgrundlagen sowie der Herleitung des Marktwertes.
Persönliche Beratung
Unterlagen prüfen
Besichtigung der Immobilie
Marktanalyse zum Grundstück
Erstellung des Gutachtens
Zu Beginn werden der Bewertungsanlass und der erforderliche Umfang des Gutachtens geklärt. Anschließend werden die Unterlagen geprüft und die Immobilie besichtigt. Bei der Marktanalyse werden geeignete Vergleichspreise, Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und weitere Marktdaten ausgewertet.
Welche Daten verwendet werden können, hängt vom Immobilientyp und vom Bewertungsstichtag ab. Nicht jeder veröffentlichte Durchschnittswert ist ohne Anpassung auf ein einzelnes Grundstück oder Gebäude übertragbar.
Zur Erteilung eines Auftrags für ein Verkehrswertgutachten wird ein Sachverständigenvertrag abgeschlossen. Grundsätzlich kann der Auftraggeber für die Gutachtenerstellung nachfolgende Unterlagen bereitstellen. Sollte die Beschaffung dieser Informationen und Unterlagen Schwierigkeiten bereiten, unterstützen wir Sie gerne.
erforderliche Unterlagen für Verkehrswertgutachten in Lübeck
Mit Erteilung des Gutachtenauftrags werden unsererseits verschiedene Abfragen zum Grundstück, z. B. zur Klärung der planungsrechtlichen Situation, des Denkmalschutzes, öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Verpflichtungen, Erschließungsbeitragssituation, Bodenbelastungen usw. vorgenommen.
Rechte und Belastungen bei der Immobilienbewertung in Lübeck
Rechte und Belastungen im Grundbuch können den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen. Entscheidend sind ihr Umfang, ihre Dauer, die betroffenen Grundstücksteile und die tatsächliche Nutzung. Für die Bewertung werden deshalb der Grundbuchauszug, zugrunde liegende Vereinbarungen und gegebenenfalls Lagepläne geprüft.
Nießbrauch
Ein Nießbrauch berechtigt eine Person grundsätzlich, eine Immobilie zu nutzen und daraus Erträge zu erzielen. Bei der Bewertung sind unter anderem die verbleibende Dauer, der Umfang der Nutzung, mögliche Mieterträge sowie die Verteilung der Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten zu berücksichtigen.
Wohnungsrecht
Ein Wohnungsrecht ermöglicht einer berechtigten Person, bestimmte Räume oder eine gesamte Wohnung selbst zu nutzen. Für die Immobilienbewertung kommt es darauf an, welche Räume betroffen sind, ob das Recht lebenslang oder befristet besteht und wer die laufenden Kosten und die Instandhaltung übernimmt.
Wege- und Leitungsrechte
Wege- und Leitungsrechte können die Erschließung eines Grundstücks sichern. Gleichzeitig können sie die Bebauung, die Grundstücksgestaltung oder die Nutzung einzelner Grundstücksbereiche einschränken. Bewertet werden insbesondere Verlauf, Umfang, Nutzungsberechtigte, Unterhaltungspflichten und mögliche Auswirkungen auf das Baurecht.
Eine Übersicht der für ein Verkehrswertgutachten benötigten Unterlagen finden Sie unter erforderliche Unterlagen für ein Verkehrswertgutachten.
Ob ein Nießbrauch, ein Wohnungsrecht, ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht wertmindernd, wertneutral oder in Einzelfällen nutzungsfördernd wirkt, hängt von der konkreten rechtlichen und tatsächlichen Situation ab.
Drei aktuelle Praxisfälle aus Lübeck
Wochenendhaus in Lübeck-Travemünde
Für eine Nachlassregelung wurde der Wert eines Wochenendhauses in Lübeck-Travemünde zum Bewertungsstichtag im Jahr 2025 ermittelt. Das Gebäude war als Teileigentum begründet worden, rund 30 m² groß und im Jahr 1980 errichtet. Es bestand aus Wohnraum mit Küche, Schlafraum sowie Bad und WC.
Eine dauerhafte Wohnnutzung war nicht zulässig. Außerdem war das Gebäude nicht beheizt und in den vergangenen Jahren nicht modernisiert worden. Deshalb konnte es nicht unmittelbar mit einer dauerhaft nutzbaren Eigentumswohnung verglichen werden.
Da für diese besondere Nutzung keine geeigneten Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses vorlagen, wurden 22 Kaufpreise aus den Jahren 2023 bis 2025 untersucht. Aus den Kaufpreisen wurde ein Vergleichsfaktor abgeleitet. Zusätzlich wurde für die Ertragswertermittlung ein objektspezifischer Liegenschaftszinssatz entwickelt.
Der Praxisfall zeigt, dass bei Freizeitimmobilien die rechtlich zulässige Nutzung, die fehlende Beheizung, die geringe Nutzfläche und der bauliche Standard erheblichen Einfluss auf den Wert haben können.
Ausführlicher Praxisfall: Bewertung eines Wochenendhauses in Lübeck-Travemünde
Vermietete Eigentumswohnung in der Kahlhorststraße
Für ein Betreuungsgericht wurde der Verkehrswert einer vermieteten Eigentumswohnung in der Kahlhorststraße ermittelt. Die Wohnung verfügte über rund 58 m² Wohnfläche und befand sich in einer Wohnanlage aus dem Jahr 1974 mit drei Gebäuden und etwa 100 Wohneinheiten. Zur Wohnung gehörte ein Tiefgaragenstellplatz.
Der allgemeine Instandhaltungszustand war gut. Gleichzeitig bestand ein umfangreicher Modernisierungsbedarf. Diese beiden Eigenschaften mussten getrennt beurteilt werden: Eine baulich ordentliche Wohnung kann dennoch bei Bad, Böden, Türen, Oberflächen oder technischer Ausstattung nicht mehr dem heutigen Standard entsprechen.
Das monatliche Hausgeld betrug 260 €. Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft belief sich auf 87.000 €. Zusätzlich wurden eine eingeschränkte Tagesbelichtung und die bestehende Vermietung berücksichtigt.
Für die Vergleichswertermittlung wurden sechs Kaufpreise aus derselben Wohnanlage ausgewertet. Der Ertragswert und der Vergleichswert wichen um rund 8 % voneinander ab. Diese Abweichung wurde anhand der Miete, der nicht umlagefähigen Kosten, des Hausgeldes, des Modernisierungsbedarfs und der konkreten Vergleichsobjekte eingeordnet.
Ausführlicher Praxisfall: Verkehrswertgutachten für eine Eigentumswohnung in Lübeck
Einfamilienhaus in Lübeck-Groß Steinrade
Für die Bemessung der Erbschaftsteuer wurde der Verkehrswert eines Einfamilienhauses in Lübeck-Groß Steinrade zum Bewertungsstichtag im Jahr 2024 ermittelt. Das eingeschossige, nicht unterkellerte Wohnhaus war 2014 errichtet worden und verfügte über rund 140 m² Wohnfläche.
Das Gebäude befand sich in einem sehr guten Instandhaltungszustand und war energetisch hochwertig ausgestattet. Zur technischen Ausstattung gehörten eine Erdwärmepumpe und Fotovoltaikflächen im Dachbereich. Außerdem befanden sich eine Garage und ein Ausbaupotenzial im Dachgeschoss auf dem Grundstück.
Das Ausbaupotenzial war nicht Bestandteil der vorhandenen Wohnfläche. Es wurde deshalb nicht wie fertige Wohnfläche bewertet, sondern unter Berücksichtigung der baurechtlichen, baulichen und wirtschaftlichen Unsicherheiten mit einem Wertzuschlag von 30.000 € angesetzt.
Die Bewertung erfolgte nach dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren auf Grundlage der vom Gutachterausschuss abgeleiteten Grundstücksmarktdaten. Verwendet wurden insbesondere der Sachwertfaktor und der Liegenschaftszinssatz. Sachwert und Ertragswert stimmten am Ende bis auf etwa einen Prozentpunkt überein.
Ausführlicher Praxisfall: Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus in Lübeck-Groß Steinrade
Verkehrswertgutachten für Immobilien in Lübeck
Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert die Bewertungsgrundlagen nachvollziehbar und berücksichtigt die rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts.
Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Fachlich geprüft/aktualisiert: 04.09.2026
Immobilienbewertung in Lübeck anfragen
Ob Erbbaurecht, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Gewerbegrundstück, Ganghaus oder besondere Immobilie: Zunächst werden der Bewertungsanlass und die erforderliche Gutachtenart geklärt.
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