Verkehrswertgutachten für eine Eigentumswohnung in Lübeck

Für das Betreuungsgericht wurde der Verkehrswert einer vermieteten Eigentumswohnung in der Kahlhorststraße in Lübeck ermittelt. Der Bewertungsstichtag lag im Jahr 2025.

Die Eigentumswohnung befindet sich in einer Wohnanlage aus dem Jahr 1974. Die Anlage besteht aus drei Wohngebäuden mit insgesamt rund 100 Wohneinheiten. Zur Wohnung gehört außerdem ein Tiefgaragenstellplatz.

Eigentumswohnung in einer Wohnanlage

Die Wohnfläche der Wohnung beträgt rund 58 m². Die Wohnung war zum Bewertungsstichtag vermietet.

Der allgemeine Instandhaltungszustand der Wohnung wurde als gut eingeschätzt. Gleichzeitig bestand ein umfangreicher Modernisierungsbedarf. Diese beiden Merkmale waren voneinander zu unterscheiden.

Ein guter Instandhaltungszustand bedeutet nicht automatisch, dass eine Wohnung modern ausgestattet ist. Eine Wohnung kann sich baulich in einem ordentlichen Zustand befinden, während beispielsweise Bad, Bodenbeläge, Türen, Oberflächen oder technische Ausstattungen nicht mehr dem heutigen Standard entsprechen.

Bei der Bewertung war deshalb zu prüfen, welche Modernisierungen aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers erforderlich waren und welchen Einfluss sie auf den erzielbaren Kaufpreis hatten.

Bewertung für das Betreuungsgericht

Das Gutachten wurde für das Betreuungsgericht erstellt. Bei einer gerichtlichen Betreuung kann eine Immobilienbewertung erforderlich sein, wenn eine Eigentumswohnung zum Vermögen der betreuten Person gehört und beispielsweise ein Verkauf, eine Vermögensübersicht oder eine andere vermögensrechtliche Entscheidung ansteht.

Für ein gerichtliches Verkehrswertgutachten müssen die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts nachvollziehbar dokumentiert werden. Dazu gehören unter anderem:

• die Lage und die Grundstücksmerkmale,
• die Größe und Ausstattung der Wohnung,
• das Baujahr der Wohnanlage,
• der Instandhaltungs- und Modernisierungszustand,
• die bestehende Vermietung,
• das Hausgeld,
• die Instandhaltungsrücklage,
• die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsverhältnisse,
• der zugehörige Tiefgaragenstellplatz,
• die Marktdaten zum Bewertungsstichtag.

Weitere Informationen enthält die Seite Wertgutachten für Betreuer. Allgemeine Hinweise zu Wertgutachten für Gerichte sind ebenfalls auf der Website zusammengestellt.

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Das monatliche Hausgeld betrug zum Bewertungsstichtag 260 €. Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung ist das Hausgeld nicht ohne weitere Prüfung als vollständige Belastung des Eigentümers anzusetzen.

Entscheidend ist, welche Bestandteile des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden können und welche Kosten beim Eigentümer verbleiben. Nicht umlagefähige Betriebskosten und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage können die laufende Rendite des Eigentümers beeinflussen.

Die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft betrug insgesamt 87.000 €. Die Höhe der Rücklage ist im Zusammenhang mit dem Alter und dem baulichen Zustand der Wohnanlage zu beurteilen.

Eine vorhandene Rücklage stellt nicht automatisch einen zusätzlichen Wertbestandteil der einzelnen Eigentumswohnung dar. Sie dient grundsätzlich der Finanzierung gemeinschaftlicher Instandhaltungsmaßnahmen. Für die Bewertung war daher zu prüfen, in welchem Verhältnis die Rücklage zur Größe der Wohnanlage, zum Baujahr 1974 und zum möglichen Instandhaltungsbedarf des Gemeinschaftseigentums stand.

Vermietete Eigentumswohnung bewerten

Die Wohnung war zum Bewertungsstichtag vermietet. Damit war nicht nur die bauliche Beschaffenheit der Wohnung, sondern auch die bestehende Vermietungssituation für die Wertableitung von Bedeutung.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung beurteilen Marktteilnehmer regelmäßig sowohl die nachhaltig erzielbare Miete als auch die laufenden Kosten und die rechtlichen Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses.

Für die Bewertung waren deshalb unter anderem folgende Fragen von Bedeutung:

• Welche Miete konnte nachhaltig erzielt werden?
• Welche Bewirtschaftungskosten verblieben beim Eigentümer?
• Welche Auswirkungen hatte das Hausgeld auf die Rendite?
• Wie war die Wohnung im Verhältnis zu vergleichbaren Wohnungen der Wohnanlage einzuordnen?
• Welche Bedeutung hatte die bestehende Vermietung für die Nachfrage potenzieller Erwerber?

Die Vermietungssituation wurde als wertrelevantes Merkmal berücksichtigt. Dabei war zwischen dem baulichen Wert der Wohnung und den wirtschaftlichen Auswirkungen der Vermietung zu unterscheiden.

Vergleichskaufpreise aus derselben Wohnanlage

Für die Bewertung wurde eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung eingeholt. Die Stichprobe umfasste sechs Vergleichskaufpreise aus derselben Wohnanlage.

Vergleichskaufpreise aus der identischen Wohnanlage besitzen grundsätzlich eine hohe Aussagekraft, weil sich die Gebäude, die Grundstücksverhältnisse und die Gemeinschaftsstruktur sehr ähnlich sind. Dennoch müssen auch solche Kaufpreise hinsichtlich ihrer konkreten Merkmale untersucht werden.

Abweichungen können sich beispielsweise ergeben durch:

• die unterschiedliche Wohnfläche,
• die Lage innerhalb des Gebäudes,
• die Geschosslage,
• die Ausrichtung,
• den Zustand der Wohnung,
• Modernisierungen,
• die Tagesbelichtung,
• die Vermietungssituation,
• das Vorhandensein eines Stellplatzes,
• unterschiedliche Zeitpunkte der Kaufverträge.

Aus den sechs Kaufpreisen wurde ein Vergleichsfaktor für die Wohnanlage ermittelt. Dieser durchschnittliche Faktor wurde nicht schematisch auf die zu bewertende Wohnung übertragen. Die wertrelevanten Abweichungen des Bewertungsobjekts wurden gesondert beurteilt.

Wertabschlag wegen Modernisierungsbedarf

Obwohl sich die Wohnung in einem guten Instandhaltungszustand befand, bestand ein umfangreicher Modernisierungsbedarf.

Bei der Ableitung des Vergleichswerts wurde deshalb ein Wertabschlag vorgenommen. Maßgeblich war nicht allein die rechnerische Summe möglicher Renovierungsarbeiten. Entscheidend war vielmehr, wie ein durchschnittlicher Erwerber den Modernisierungsbedarf im Verhältnis zum Kaufpreis und zum Zustand vergleichbarer Wohnungen einschätzen würde.

Ein Modernisierungsabschlag kann insbesondere dann erforderlich sein, wenn Käufer nach dem Erwerb zeitnah in die Wohnung investieren müssen, um einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard zu erreichen.

Der Abschlag wurde im Zusammenhang mit den Vergleichsobjekten beurteilt. Dadurch ließ sich vermeiden, dass Modernisierungen, die bei den Vergleichskaufpreisen bereits im Preis berücksichtigt waren, nochmals pauschal als zusätzlicher Abzug angesetzt wurden.

Eingeschränkte Tagesbelichtung

Neben dem Modernisierungsbedarf wurde auch die Tagesbelichtung als wertrelevante Besonderheit berücksichtigt.

Die Belichtung einzelner Räume kann die Wohnqualität und damit die Nachfrage nach einer Eigentumswohnung beeinflussen. Eine eingeschränkte Tagesbelichtung kann insbesondere dann zu einem Wertabschlag führen, wenn sie von den Eigenschaften der Vergleichswohnungen abweicht.

Auch dieser Abschlag wurde nicht unabhängig von den übrigen Objektmerkmalen angesetzt. Entscheidend war die konkrete Abweichung gegenüber den sechs Vergleichsobjekten aus der Wohnanlage und deren Bedeutung für die Einschätzung potenzieller Käufer.

Ertragswertverfahren auf Grundlage der Lübecker Marktdaten

Neben dem Vergleichswert wurde ein Ertragswert ermittelt. Da die Wohnung vermietet war, stellte das Ertragswertverfahren eine geeignete zusätzliche Grundlage für die Verkehrswertableitung dar.

Die Berechnung erfolgte auf Grundlage der aus den Daten des Gutachterausschusses Lübeck abgeleiteten Bewertungsdaten. Berücksichtigt wurden die nachhaltig erzielbaren Erträge, die Bewirtschaftungskosten und die für Eigentumswohnungen maßgeblichen Marktparameter.

Bei der Ertragswertermittlung waren insbesondere die bestehende Vermietung, das Hausgeld und die nicht umlagefähigen Kosten von Bedeutung. Auch die Instandhaltungsrücklage und der Zustand der Wohnanlage mussten im Rahmen der wirtschaftlichen Beurteilung berücksichtigt werden.

Das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren betrachteten die Immobilie aus unterschiedlichen Perspektiven. Während der Vergleichswert vor allem an tatsächlich erzielten Kaufpreisen aus derselben Wohnanlage anknüpfte, berücksichtigte der Ertragswert die Ertragserwartung der vermieteten Wohnung.

Abweichung zwischen Ertragswert und Vergleichswert

Zwischen dem ermittelten Ertragswert und dem Vergleichswert bestand eine Abweichung von rund 8 %.

Eine solche Abweichung ist bei der Bewertung einer vermieteten Eigentumswohnung nicht ungewöhnlich. Die beiden Verfahren beruhen auf unterschiedlichen Datengrundlagen und können deshalb zu voneinander abweichenden Ergebnissen führen.

Entscheidend war, dass die Abweichung fachlich eingeordnet und auf ihre Plausibilität geprüft wurde. Dabei wurden die Objektmerkmale, die sechs Vergleichskaufpreise, die Vermietungssituation, der Modernisierungsbedarf und die eingeschränkte Tagesbelichtung gemeinsam betrachtet.

Der Unterschied von 8 % lag in einem Bereich, der eine gemeinsame Würdigung beider Verfahren ermöglichte. Der Verkehrswert wurde deshalb nicht ausschließlich aus einem einzelnen Verfahren übernommen.

Ableitung des Verkehrswerts

Der Verkehrswert der Eigentumswohnung wurde aus dem Ertragswert und dem Vergleichswert abgeleitet.

Bei der abschließenden Wertbeurteilung wurden insbesondere berücksichtigt:

• die Lage in der Kahlhorststraße in Lübeck,
• das Baujahr 1974,
• die Wohnanlage mit drei Gebäuden,
• insgesamt rund 100 Wohneinheiten,
• die Wohnfläche von rund 58 m²,
• die Vermietung der Wohnung,
• der gute Instandhaltungszustand,
• der umfangreiche Modernisierungsbedarf,
• das monatliche Hausgeld von 260 €,
• die Instandhaltungsrücklage von 87.000 €,
• der zugehörige Tiefgaragenstellplatz,
• die eingeschränkte Tagesbelichtung,
• die Auskunft aus der Kaufpreissammlung,
• sechs Vergleichskaufpreise aus derselben Wohnanlage,
• der daraus abgeleitete Vergleichsfaktor,
• die Bewertungsdaten des Gutachterausschusses Lübeck,
• die Abweichung von rund 8 % zwischen Ertragswert und Vergleichswert,
• die Vermietungssituation zum Bewertungsstichtag 2025.

Der Praxisfall zeigt, dass die Bewertung einer Eigentumswohnung nicht allein aus Wohnfläche und Baujahr abgeleitet werden kann. Bei einer vermieteten Wohnung müssen auch die Ertragssituation, das Hausgeld, die Instandhaltungsrücklage, der Modernisierungsbedarf und die konkrete Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen berücksichtigt werden.

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung in Lübeck finden Sie auf der entsprechenden Ortsseite.

Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews 
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger  
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG) 
Fachlich geprüft/aktualisiert: 04.09.2026