Bewertung eines Wochenendhauses in Lübeck-Travemünde
Für eine Nachlassregelung wurde der Wert eines Wochenendhauses in Lübeck-Travemünde zum Bewertungsstichtag im Jahr 2025 ermittelt. Das Gebäude war als Teileigentum begründet worden. Aufgrund der besonderen Nutzung und der fehlenden Vergleichsdaten des Gutachterausschusses war eine objektspezifische Bewertung erforderlich.
Wochenendhaus als Teileigentum
Das Bewertungsobjekt wurde im Jahr 1980 errichtet. Die Nutzfläche des Wochenendhauses betrug rund 30 m². Es umfasste einen Wohnraum mit Küche, einen Schlafraum sowie ein Bad mit WC.
Das Gebäude war als Holzständerkonstruktion errichtet worden. Die Außenhülle war mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. Eine Beheizung war nicht vorhanden.
Eine dauerhafte Wohnnutzung war für das Objekt nicht zulässig. Die Nutzungsmöglichkeiten waren deshalb auf den vorgesehenen Zweck als Wochenendhaus beschränkt. Dieser Umstand war bei der Bewertung ebenso zu berücksichtigen wie die rechtliche Einordnung als Teileigentum.
Ein Wochenendhaus kann hinsichtlich seiner Ausstattung und Nutzung nicht unmittelbar mit einer dauerhaft bewohnten Eigentumswohnung oder einem kleinen Einfamilienhaus verglichen werden. Entscheidend ist vielmehr, welche Nutzung rechtlich zulässig ist und welche Nachfrage für entsprechende Freizeitimmobilien am örtlichen Grundstücksmarkt besteht.
Bewertungsanlass Nachlassregelung
Die Bewertung wurde im Zusammenhang mit einer Nachlassregelung durchgeführt. In solchen Fällen wird häufig eine objektive Grundlage benötigt, um den Wert einer Immobilie zwischen mehreren Beteiligten sachgerecht zu berücksichtigen.
Maßgeblich war der Verkehrswert zum Bewertungsstichtag im Jahr 2025. Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und der Lage des Grundstücks erzielt werden könnte.
Persönliche Vorstellungen der Beteiligten oder ein möglicherweise besonders hoher Liebhaberwert konnten nicht maßgeblich sein. Entscheidend war der Wert, der sich unter den Bedingungen des örtlichen Grundstücksmarktes für ein vergleichbares Wochenendhaus ergeben konnte.
Weitere Informationen zu Bewertungen im Zusammenhang mit einem Nachlass enthält die Seite Wertgutachten bei Erbschaft und Nachlass.
Keine geeigneten Vergleichsdaten des Gutachterausschusses
Für Wochenendhäuser dieser Art hatte der Gutachterausschuss der Stadt Lübeck keine Vergleichsdaten aus dem Grundstücksmarkt abgeleitet. Es lag daher kein unmittelbar anwendbares Vergleichswertmodell mit einem veröffentlichten Vergleichsfaktor für das Bewertungsobjekt vor.
Das Fehlen eines veröffentlichten Vergleichsfaktors bedeutete jedoch nicht, dass eine Bewertung nach Vergleichswerten grundsätzlich ausgeschlossen war. Für die Wertermittlung wurde deshalb eine Stichprobe aus der Kaufpreissammlung abgefragt.
Die Stichprobe umfasste 22 Kaufpreise aus den Jahren 2023, 2024 und 2025. Die Kaufpreise wurden hinsichtlich ihrer Eignung für die Bewertung eines Wochenendhauses untersucht und miteinander verglichen.
Bei der Verwendung solcher Kaufpreise ist stets zu prüfen, ob die Vergleichsobjekte hinsichtlich ihrer Lage, Größe, Ausstattung, baulichen Qualität und rechtlich zulässigen Nutzung ausreichend vergleichbar sind. Ein Kaufpreis kann nicht ohne weitere Prüfung als unmittelbarer Wertansatz für ein anderes Objekt übernommen werden.
Ableitung eines Liegenschaftszinssatzes für Wochenendhäuser
Für die Ertragswertermittlung wurde auf Grundlage eines eigenen Ertragswertmodells ein Liegenschaftszinssatz für Wochenendhäuser abgeleitet.
Der Liegenschaftszinssatz beschreibt vereinfacht den Zusammenhang zwischen nachhaltig erzielbaren Erträgen und dem Wert einer Immobilie. Bei einem Wochenendhaus sind dabei andere Marktbedingungen zu berücksichtigen als bei einem dauerhaft vermieteten Wohngebäude.
Von Bedeutung sind unter anderem:
- die eingeschränkte Nutzung als Wochenendhaus,
- die fehlende Beheizung,
- die geringe Nutzfläche,
- die Ausstattung,
- die Lage in Lübeck-Travemünde,
- die Nachfrage nach Freizeitimmobilien,
- die erzielbare Miete oder saisonale Nutzung,
- die rechtliche Einordnung als Teileigentum.
Der aus den Kaufpreisen und dem eigenen Ertragswertmodell abgeleitete Liegenschaftszinssatz wurde nicht schematisch angewendet. Seine Übertragbarkeit auf das konkrete Bewertungsobjekt musste anhand der Objektmerkmale und der Marktbedingungen geprüft werden.
Ertragswertverfahren für das Wochenendhaus
Die Bewertung erfolgte unter anderem nach dem Ertragswertverfahren. Grundlage waren die nachhaltig erzielbaren Erträge, die mit einem Wochenendhaus dieser Art am Markt erreicht werden konnten.
Dabei war zu berücksichtigen, dass das Gebäude nicht als dauerhafte Wohnung genutzt werden durfte. Die Ertragserwartung konnte daher nicht aus den Mieten für gewöhnliche Wohnungen in Lübeck oder Travemünde abgeleitet werden.
Vielmehr musste untersucht werden, welche Erträge für ein einfach ausgestattetes, nicht beheiztes Wochenendhaus mit rund 30 m² Nutzfläche realistisch waren. Die vorhandene Raumaufteilung mit Wohnraum, Küche, Schlafraum und Bad war dabei ebenso zu berücksichtigen wie der bauliche Standard.
Das Bewertungsobjekt war im Vergleich zu anderen möglichen Wochenendhäusern relativ einfach ausgestattet. Eine Beheizung war nicht vorhanden. Außerdem waren in den letzten Jahren keine Modernisierungen durchgeführt worden.
Diese Eigenschaften wirkten sich auf die nachhaltige Ertragserwartung und auf die Nachfrage potenzieller Erwerber aus. Die Ertragswertberechnung musste daher den tatsächlichen Ausstattungsstandard und die eingeschränkte Nutzbarkeit abbilden.
Vergleichsfaktor aus der Kaufpreissammlung
Zusätzlich wurde aus der Stichprobe ein Vergleichsfaktor als Durchschnittswert abgeleitet.
Der Vergleichsfaktor stellte einen durchschnittlichen Wertansatz für die untersuchten Wochenendhäuser dar. Er konnte jedoch nicht ohne Anpassung auf das Bewertungsobjekt übertragen werden.
Für die Vergleichswertberechnung wurde das Bewertungsobjekt mit dem Durchschnittsobjekt der Kaufpreisstichprobe verglichen. Die wertrelevanten Abweichungen wurden nach ihrem voraussichtlichen Einfluss auf den Wert eingeschätzt.
Dabei waren insbesondere folgende Unterschiede zu berücksichtigen:
- die relativ einfache Ausstattung,
- die fehlende Beheizung,
- der bauliche Standard aus dem Baujahr 1980,
- die fehlenden Modernisierungen,
- die geringe Nutzfläche,
- die konkrete Raumaufteilung,
- die rechtliche Nutzung als Wochenendhaus,
- die Einordnung als Teileigentum.
Das Bewertungsobjekt wies gegenüber dem Durchschnitt der untersuchten Kaufpreise einen einfacheren Ausstattungsstandard auf. Auch der Umstand, dass in den vergangenen Jahren keine Modernisierungen durchgeführt worden waren, war wertmindernd zu berücksichtigen.
Folgerichtig wurde ein Vergleichswert unterhalb des aus der Kaufpreissammlung abgeleiteten Durchschnittswerts angesetzt.
Besonderheiten der Bewertung in Travemünde
Lübeck-Travemünde ist durch seine Lage an der Ostsee und die besondere Bedeutung für Erholung und Freizeitnutzung geprägt. Bei der Bewertung eines Wochenendhauses können deshalb andere Marktüberlegungen maßgeblich sein als bei einer dauerhaft genutzten Wohnimmobilie.
Die Lage allein rechtfertigt jedoch keinen pauschalen Zuschlag. Entscheidend ist, wie die konkrete Lage, die zulässige Nutzung, die Ausstattung und der bauliche Zustand von den Marktteilnehmern beurteilt werden.
Ein einfach ausgestattetes und nicht beheiztes Wochenendhaus ist nicht ohne Weiteres mit einer modernisierten Ferienimmobilie oder einer dauerhaft nutzbaren Wohnung vergleichbar. Die örtliche Nachfrage muss daher immer im Zusammenhang mit den konkreten Eigenschaften des Bewertungsobjekts untersucht werden.
Die Bewertung eines solchen Objekts in Lübeck-Travemünde erfordert somit eine genaue Abgrenzung zu herkömmlichen Wohnimmobilien. Dies gilt insbesondere dann, wenn keine veröffentlichten Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses vorliegen.
Ableitung des Verkehrswerts
Der Verkehrswert wurde aus den Ergebnissen des Ertragswertverfahrens und des Vergleichsfaktorverfahrens abgeleitet.
Beide Verfahren führten zu eigenständigen Ergebnissen. Der Ertragswert berücksichtigte die nachhaltig erzielbaren Erträge und den für Wochenendhäuser abgeleiteten Liegenschaftszinssatz. Der Vergleichswert orientierte sich an der Stichprobe von 22 Kaufpreisen und den daraus abgeleiteten Durchschnittswerten.
Bei der abschließenden Wertableitung wurden insbesondere berücksichtigt:
- das Baujahr 1980,
- die Nutzfläche von rund 30 m²,
- Wohnraum mit Küche,
- Schlafraum,
- Bad und WC,
- die Ausführung als Holzständerwerk,
- das Wärmedämmverbundsystem,
- die fehlende Beheizung,
- das Verbot einer dauerhaften Wohnnutzung,
- die Begründung als Teileigentum,
- die einfache Ausstattung,
- fehlende Modernisierungen,
- die örtliche Lage in Lübeck-Travemünde,
- die Ergebnisse der 22 untersuchten Kaufpreise,
- der abgeleitete Liegenschaftszinssatz,
- der abgeleitete Vergleichsfaktor.
Der Praxisfall zeigt, dass auch kleine Wochenendhäuser einer differenzierten Immobilienbewertung bedürfen. Fehlen geeignete Vergleichsdaten des Gutachterausschusses, müssen die verfügbaren Kaufpreise untersucht und an die Besonderheiten des Bewertungsobjekts angepasst werden.
Weitere Informationen zur örtlichen Tätigkeit enthält die Seite Verkehrswertgutachten und Immobilienbewertung in Lübeck. Ein weiteres regionales Praxisbeispiel ist das Wertgutachten für ein Einfamilienhaus in Lübeck.
Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Fachlich geprüft/aktualisiert: 04.09.2026
