Nachlassregelung: Wertgutachten für Zweifamilienhaus in Bochum
Für eine private Nachlassregelung wurde der Verkehrswert eines Zweifamilienhauses in Bochum ermittelt. Das Wohnhaus wies eine gute Grundstücksbeschaffenheit auf. Die Bewertung wurde jedoch durch unfertige Aus- und Umbauarbeiten sowie eine erhebliche Lärmbelastung durch die nahe gelegene Autobahn geprägt.
Der Wertermittlungsstichtag lag im Jahr 2026. Für die Wertermittlung wurden das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren unter Anwendung der Bochumer Marktdaten 2026 herangezogen.
Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1980
Das Zweifamilienhaus wurde 1980 errichtet. Die vorhandene Wohnfläche im Untergeschoss und Erdgeschoss betrug insgesamt rund 200 Quadratmeter. Für die Bewertung wurden die Rechtmäßigkeit der vorhandenen Wohnflächen und die Zulässigkeit der bestehenden Nutzungen unterstellt.
Das Grundstück war etwa 700 Quadratmeter groß. Seine Beschaffenheit und Nutzbarkeit waren grundsätzlich gut. Der für die Lage maßgebliche Bodenrichtwert betrug rund 400 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche.
Am Gebäude waren bereits Modernisierungsmaßnahmen im Bereich des Daches und der Fenster vorgenommen worden. Die begonnenen Aus- und Umbauarbeiten im Erdgeschoss und im Dachgeschoss waren am Wertermittlungsstichtag jedoch nicht vollständig abgeschlossen.
Wertgutachten für die Nachlassregelung
Nach einem Todesfall kann der Verkehrswert einer Immobilie benötigt werden, um den Nachlass sachgerecht aufzuteilen. Dies gilt insbesondere, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder ein Familienmitglied das Wohnhaus übernehmen soll.
Das Verkehrswertgutachten dokumentiert den Wert des Grundstücks zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag und kann als Grundlage für die Berechnung von Vermögensanteilen und möglichen Ausgleichszahlungen dienen. Weitere Informationen enthält die Seite Wertgutachten für die Nachlassregelung.
Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren
Für das Zweifamilienhaus wurden ein Vergleichswert und ein Sachwert ermittelt. Beide Verfahren mussten auf die Modellgrundlagen und Marktdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bochum abgestimmt werden.
Im Vergleichswertverfahren war zu prüfen, inwieweit das Bewertungsobjekt mit den Eigenschaften der den Bochumer Vergleichsdaten zugrunde liegenden Wohnhäuser übereinstimmte. Zu berücksichtigen waren insbesondere Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart, Ausstattungs- und Modernisierungszustand, Lage, Immissionsbelastung und die noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahmen.
Im Sachwertverfahren wurden der Bodenwert und der Sachwert der baulichen Anlagen zunächst getrennt ermittelt. Der vorläufige Sachwert wurde anschließend mithilfe des maßgeblichen Sachwertfaktors an die Verhältnisse des Bochumer Grundstücksmarkts angepasst.
Die Verfahrenswerte wurden nicht lediglich rechnerisch gemittelt. Für die Ableitung des Verkehrswerts waren vielmehr ihre Aussagekraft, die verwendeten Modelle und die Besonderheiten des Bewertungsobjekts zu beurteilen. Weitere Informationen enthält die Leistungsseite Wertgutachten für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser.
Umbauarbeiten im Erdgeschoss
Die begonnenen Aus- und Umbauarbeiten im Erdgeschoss waren am Wertermittlungsstichtag noch nicht vollständig abgeschlossen. Für die Verfahrensberechnungen wurde das Erdgeschoss zunächst so behandelt, als seien die vorgesehenen Arbeiten fertiggestellt.
Diese Vorgehensweise ermöglichte eine Bewertung auf Grundlage eines eindeutig beschriebenen und mit den verwendeten Marktdaten besser vergleichbaren Gebäudezustands. Der am Stichtag tatsächlich noch erforderliche Aufwand durfte dadurch jedoch nicht unberücksichtigt bleiben.
Deshalb wurde nach der Marktanpassung ein gesonderter Wertabschlag als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal – kurz boG – berücksichtigt (für Ausbau des Badezimmers, Leitungsinstallationen, Wand- und Putzarbeiten, Oberböden, Malerarbeiten).
Der Abschlag war nicht zwingend mit der vollständigen Summe möglicher Handwerkerkosten gleichzusetzen. Maßgeblich war, welchen Betrag ein durchschnittlicher Marktteilnehmer wegen der noch ausstehenden Arbeiten, der erforderlichen Koordination und möglicher Kostenrisiken bei seiner Kaufentscheidung voraussichtlich berücksichtigen würde.
Zu prüfendes Ausbaupotenzial im Dachgeschoss
Das Dachgeschoss bot ein mögliches Ausbaupotenzial von rund 60 Quadratmetern. Ob und in welchem Umfang diese Fläche tatsächlich zu Wohnzwecken ausgebaut werden kann, wäre insbesondere anhand des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts, der Genehmigungslage und der technischen Anforderungen zu prüfen.
Die potenzielle Dachgeschossfläche wurde deshalb nicht den rund 200 Quadratmetern vorhandener Wohnfläche zugerechnet. Der weitere Ausbau war zudem nicht erforderlich, um die bereits vorhandenen Flächen im Unter- und Erdgeschoss nutzen zu können. Ein Erwerber konnte entscheiden, ob und zu welchem Zeitpunkt er die Ausbauarbeiten fortsetzt.
Wertzuschlag für bereits ausgeführte Arbeiten
Obwohl die mögliche Dachgeschossfläche nicht als Wohnfläche angesetzt wurde, konnten die bereits ausgeführten und für einen späteren Ausbau verwertbaren Arbeiten einen wirtschaftlichen Wert besitzen. Ein Käufer müsste bei einer Fortführung nicht mehr sämtliche Ausbauleistungen von Beginn an erbringen.
Die nutzbaren Vorleistungen wurden deshalb als positiver boG-Ansatz berücksichtigt. Der Wertzuschlag entsprach jedoch nicht automatisch den ursprünglich angefallenen Herstellungskosten.
Zu prüfen war vielmehr, welche Arbeiten fachgerecht ausgeführt worden waren, welche Bauteile bei einer Fortführung verwendet werden konnten, ob die bisherige Ausführung der vorgesehenen Nutzung entsprach und welchen Vorteil typische Käufer den Vorleistungen tatsächlich beimessen würden (Erschließung des Dachgeschosses mit Geschosstreppe, unfertige Gipskartonarbeiten, teilweise vohandene Leitungsinstallationen). Gleichzeitig bestand noch ein umfangreicher Investitionsbedarf bis zu einer möglichen Fertigstellung.
Ein ähnliches Bewertungsthema behandelt der Praxisbericht Unfertige Dachwohnung: Wertgutachten in Bochum.
Starke Lärmbelastung durch die Autobahn
Eine weitere wesentliche Besonderheit war die Nähe zur Autobahn. Insbesondere im Garten war die Lärmbelastung deutlich wahrnehmbar.
Bei einem Wohnhaus betrifft Autobahnlärm nicht nur die Aufenthaltsqualität in den Innenräumen. Auch die Nutzung von Garten, Terrasse und anderen Außenflächen kann erheblich eingeschränkt sein. Gerade bei einem vergleichsweise großen Grundstück kann dies die Kaufentscheidung und die Zahlungsbereitschaft beeinflussen.
Für die Bewertung war zunächst zu prüfen, ob die Lärmbelastung bereits in den verwendeten Marktdaten enthalten war. Liegen die Vergleichsobjekte oder das Bodenrichtwertgrundstück in einer ähnlich belasteten Lage, kann der Einfluss ganz oder teilweise bereits im Bodenrichtwert, Vergleichsfaktor oder Sachwertfaktor berücksichtigt sein (Lageberücksichtigung in der Bodenrichtwertzone und der Immobilienrichtwertzone als Wertabschlag als Vergleich zum Richtwert).
Ein zusätzlicher Wertabschlag ist nur insoweit sachgerecht, wie die konkrete Belastung des Bewertungsgrundstücks von der typischen Lagequalität der verwendeten Marktdaten abweicht. Eine doppelte Berücksichtigung derselben Beeinträchtigung muss vermieden werden.
Ein weiterer Bochumer Praxisfall zeigt, wie sich Autobahnlärm bei der Bewertung eines Wohnhauses auswirken kann.
Ableitung des Verkehrswerts
Nach Abschluss der Berechnungen lagen ein marktangepasster Sachwert und ein Vergleichswert vor. Bei der Ableitung des Verkehrswerts wurden insbesondere die rund 200 Quadratmeter vorhandener Wohnfläche, die Grundstücksfläche von etwa 700 Quadratmetern, der Bodenrichtwert von rund 400 Euro je Quadratmeter, die Modernisierungen an Dach und Fenstern, die unfertigen Umbauarbeiten im Erdgeschoss, das zu prüfende Ausbaupotenzial im Dachgeschoss und die starke Lärmbelastung berücksichtigt.
Die Bewertung unterschied klar zwischen vorhandener Wohnfläche, möglichem Ausbaupotenzial und bereits erbrachten Vorleistungen. Die positiven und negativen boG-Ansätze wurden erst nach der Marktanpassung berücksichtigt und durften sich nicht widersprechen oder einzelne Merkmale doppelt erfassen.
Weitere Informationen zur örtlichen Tätigkeit finden Sie unter Immobilienbewertung in Bochum. Einen weiteren Praxisfall zur Gebäudeart enthält der Beitrag Verkehrswertgutachten für ein Zweifamilienhaus in Bochum.
Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Fachlich geprüft/aktualisiert: 29.08.2026
