Wohnungserbbaurecht in Datteln – Verkehrswertermittlung für die Erbschaftsteuer
Für eine vermietete Eigentumswohnung im Wohnungserbbaurecht in Datteln war der Verkehrswert zum Todestag des Erblassers zu ermitteln. Anlass der Bewertung war die Erbschaftsteuer.
Bei Wohnungserbbaurechten sind neben dem Wert der Wohnung insbesondere die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Erbbaurechts zu berücksichtigen. Im vorliegenden Bewertungsfall waren der sehr niedrige Erbbauzins, die unterhalb des Marktniveaus liegende Wohnungsmiete und die fehlenden unmittelbar anwendbaren Marktdaten für Wohnungserbbaurechte von besonderer Bedeutung.
Hier finden Sie weitere Informationen für die Bewertung bei Erbschaftssteuer.
Bewertungsobjekt: Wohnungserbbaurecht in Datteln
Die Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss einer etwa 1970 errichteten Wohnanlage und verfügt über rund 70 m² Wohnfläche sowie einen Balkon.
Die Ausstattung der Wohnung war überwiegend älteren Standards zuzuordnen. Das Bad war nicht modernisiert. Die vorhandenen Kunststofffenster stammten etwa aus dem Jahr 1990. Weitere wesentliche Modernisierungen innerhalb der Wohnung waren nicht erfolgt.
Am Gemeinschaftseigentum waren dagegen bereits Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Die Fassade verfügt über ein Wärmedämmverbundsystem. Dach und Fassade waren etwa zehn Jahre vor dem Wertermittlungsstichtag modernisiert worden. Das mit Betondachsteinen eingedeckte Dach verfügt über eine Wärmedämmung.
Besonderheit des Wohnungserbbaurechts: niedriger Erbbauzins
Eine Besonderheit des Bewertungsfalls bestand in der Höhe des Erbbauzinses. Dieser betrug weniger als 1 % des auf die Wohnung entfallenden Bodenwertanteils.
Damit war zu untersuchen, wie sich diese vergleichsweise günstige Erbbauzinssituation auf den Verkehrswert des Wohnungserbbaurechts auswirkt. Eine ausschließlich schematische Anwendung allgemeiner Erbbaurechtsmodelle hätte die konkreten Marktverhältnisse der Wohnanlage nur unzureichend abgebildet.
20 Vergleichskäufe aus derselben Wohnanlage
Vom zuständigen Gutachterausschuss lagen keine unmittelbar verwendbaren, für Wohnungserbbaurechte abgeleiteten Bewertungsdaten vor.
Deshalb wurde eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung beschafft. Daraus standen insgesamt 20 Vergleichskaufpreise aus einem Zeitraum von vier Jahren vor dem Wertermittlungsstichtag zur Verfügung. Sämtliche Vergleichskäufe betrafen Wohnungserbbaurechte innerhalb derselben Wohnanlage wie das Bewertungsobjekt.
Damit konnten tatsächliche Kaufpreise von Objekten ausgewertet werden, die hinsichtlich Lage, Gebäude und rechtlicher Grundstruktur eine besonders hohe Vergleichbarkeit mit dem Bewertungsobjekt aufwiesen.
Eigene Ableitung des Liegenschaftszinssatzes
Für Wohnungserbbaurechte der betreffenden Anlage stand kein unmittelbar anwendbarer Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses zur Verfügung. Der für die Ertragswertermittlung benötigte Liegenschaftszinssatz wurde deshalb aus den vorhandenen Kauffällen abgeleitet.
Hierzu definierte der Sachverständige zunächst ein einheitliches Ertragswertmodell. Anschließend wurde für jeden der 20 Vergleichskaufpreise das Ertragswertverfahren umgekehrt. Gesucht wurde jeweils der Liegenschaftszinssatz, bei dem der nach dem definierten Modell berechnete Ertragswert dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis entspricht.
Die Lösung erfolgte iterativ. Für jeden einzelnen Kaufpreis wurden mindestens drei Iterationsschritte durchgeführt, um den objektspezifischen Liegenschaftszinssatz hinreichend genau an den jeweiligen Kaufpreis anzunähern. Aus den Ergebnissen der untersuchten Kauffälle wurde anschließend ein für die Wohnungserbbaurechte dieser Wohnanlage geeigneter Liegenschaftszinssatz abgeleitet.
Die für das Gutachten verwendete Größe wurde damit nicht aus allgemeinen Daten für Eigentumswohnungen übernommen, sondern aus tatsächlichen Transaktionen von Wohnungserbbaurechten innerhalb der betreffenden Wohnanlage entwickelt.
Ableitung eines Vergleichsfaktors
Die 20 Kauffälle wurden zusätzlich für das Vergleichswertverfahren ausgewertet. Hierzu wurde ein Vergleichsfaktor für Wohnungserbbaurechte mit durchschnittlichen Ausstattungs- und Modernisierungsmerkmalen innerhalb der Anlage abgeleitet.
Die konkrete Wohnung konnte anschließend hinsichtlich ihres Zustands und ihrer Ausstattung gegenüber diesem durchschnittlichen Standard eingeordnet werden. Damit standen für die Verkehrswertermittlung sowohl ein Ertragswert als auch ein aus den tatsächlichen Verkäufen der Wohnanlage abgeleiteter Vergleichswert zur Verfügung.
Vermietung unterhalb der marktüblichen Miete
Die Wohnung war zum Wertermittlungsstichtag vermietet. Die tatsächlich vereinbarte Miete lag unterhalb der marktüblich erzielbaren Miete.
Für die Verkehrswertermittlung war deshalb nicht nur die Differenz zwischen Vertrags- und Marktmiete festzustellen. Zusätzlich musste untersucht werden, über welchen Zeitraum der Minderertrag unter Berücksichtigung der rechtlich möglichen Mietanpassungen voraussichtlich bestehen bleibt.
Für das konkrete Mietverhältnis und die zum Wertermittlungsstichtag maßgeblichen rechtlichen Verhältnisse wurde im Bewertungsmodell eine Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren zugrunde gelegt. Ob eine allgemeine oder eine abgesenkte Kappungsgrenze anzuwenden ist, ist objekt- und stichtagsbezogen anhand der jeweils geltenden mietrechtlichen Regelungen zu prüfen.
Gleichzeitig wurde berücksichtigt, dass auch die marktübliche Miete während des Anpassungszeitraums nicht unverändert bleibt. Für deren Entwicklung wurde eine jährliche Steigerung von 2 % angesetzt. Die Differenz zwischen der tatsächlich erzielbaren und der marktüblichen Miete verändert sich dadurch während des Anpassungszeitraums fortlaufend.
Barwertdifferenzbetrachtung der Underrentsituation
Die wirtschaftlichen Auswirkungen der unterdurchschnittlichen Miete wurden anhand einer Barwertdifferenzbetrachtung ermittelt.
Hierzu wurde die voraussichtliche Entwicklung der tatsächlich erzielbaren Miete der Entwicklung der marktüblichen Miete gegenübergestellt. Die im konkreten Bewertungsfall zugrunde gelegten Mietanpassungsmöglichkeiten einerseits und die mit 2 % jährlich angenommene Steigerung der Marktmiete andererseits wurden bis zum Erreichen des marktüblichen Mietniveaus berücksichtigt.
Der ermittelte Wertabschlag wurde als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt.
Ertragswert und Vergleichswert des Wohnungserbbaurechts
Der Verkehrswert wurde unter Würdigung sowohl des Ertragswerts als auch des Vergleichswerts abgeleitet. Die parallele Anwendung beider Verfahren war in diesem Bewertungsfall besonders aussagekräftig, da mit 20 Verkäufen unmittelbar aus derselben Wohnanlage eine objektnah zusammengesetzte Datengrundlage zur Verfügung stand.
Aus diesen Daten konnten nicht nur Vergleichspreise betrachtet, sondern eigene Bewertungsparameter für das Ertragswertverfahren entwickelt werden.
Verkehrswert zum Todestag für die Erbschaftsteuer
Wertermittlungsstichtag war der Todestag des Erblassers. Maßgeblich waren daher die an diesem Tag bestehenden rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse sowie die zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt.
Der Praxisfall zeigt, dass die Bewertung eines Wohnungserbbaurechts deutlich über die Anwendung allgemeiner Tabellen- oder Marktdaten hinausgehen kann. Die Auswertung der Kaufpreissammlung ermöglichte es hier, tatsächliche Verkäufe innerhalb der konkreten Wohnanlage in die Wertermittlung einzubeziehen.
Aus den 20 Vergleichskäufen wurden sowohl ein Vergleichsfaktor als auch – durch iterative Umkehrung des Ertragswertverfahrens für jeden einzelnen Kauffall – ein für die Anlage geeigneter Liegenschaftszinssatz abgeleitet.
Zusätzlich wurde die bestehende Untervermietung nicht pauschal berücksichtigt. Ihre wirtschaftliche Auswirkung wurde unter Berücksichtigung der im konkreten Fall zugrunde gelegten Mietanpassungsmöglichkeiten, einer angenommenen jährlichen Steigerung der Marktmiete von 2 % und eines Mietanpassungszinssatzes von 6,7 % durch eine Barwertberechnung untersucht.
Damit beruht die Verkehrswertermittlung auf den konkreten rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Bewertungsobjekts sowie auf Marktdaten, die unmittelbar aus dem Umfeld des Bewertungsobjekts gewonnen wurden.
Weitere Informationen finden Sie auf den Seiten zur Immobilienbewertung in Datteln, Verkehrswertgutachten für Datteln sowie zu Verkehrswertgutachten bei Erbschaftssteuer.
Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Fachlich geprüft/aktualisiert: 23.08.2026
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