Verkehrswertgutachten in Datteln
Nachlass - Betreuung - Rechtsstreit
Dipl. Ing. Frank Drews
zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung,
ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Sachverständiger für verschiedene Gerichte:
Amtsgericht Bochum
Landgericht Bochum
Landgericht Bielefeld
Amtsgericht Herne
Amtsgericht Herne-Wanne
Amtsgericht Marl
Amtsgericht Schwelm
Amtsgericht Wismar
Landgericht Münster
Sozialgericht Duisburg
verschiedene Betreuungsgerichte
Verkehrswertgutachten für Immobilien
- Gewerbeimmobilien
- Mehrfamilienhäuser
- Einfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Sonderimmobilien
- Baugrundstück
- Rechte an Grundstücken
- Erbbaurecht
Immobilien und Steuern
Verkehrswertgutachten von Frank Drews
unsere Gutachten werden bei z. B. nachfolgenden Finanzämtern vorgelegt:
Finanzamt Kiel
Finanzamt Lübeck
Finanzamt Bochum
Finanzamt Herne
Finanzamt Gelsenkirchen
Finanzamt Oberhausen
Finanzamt Duisburg
Finanzamt Dortmund
Finanzamt Essen
Finanzamt Soest
usw.
Verkehrswert einer Immobilie nachvollziehbar ermitteln
Ein Verkehrswertgutachten wird benötigt, wenn der Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag nachvollziehbar und ausführlich dokumentiert werden muss. Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt als gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger Verkehrswertgutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Stadt Datteln und Umgebung.
Die Wertermittlung erfolgt auf Grundlage des § 194 BauGB und der ImmoWertV. Untersucht werden die tatsächlichen Eigenschaften, die rechtlichen Gegebenheiten und die sonstige Beschaffenheit des Grundstücks. Dazu gehören unter anderem Lage, baulicher Zustand, Nutzung, Mietverhältnisse, Rechte und Belastungen sowie die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt.
Wenn keine umfassende gutachterliche Dokumentation erforderlich ist, kann für einen geplanten Verkauf gelegentlich eine kompaktere Marktpreisermittlung ausreichen. Weitere örtliche Informationen enthält die Seite Immobilienbewertung in Datteln. Welche Bewertungsform geeignet ist, hängt vom Anlass und vom vorgesehenen Verwendungszweck ab.
Bewertungserfahrung in der Stadt Datteln und der Region
Dipl.-Ing. Frank Drews ist seit 1992 als Ingenieur und Sachverständiger tätig. In Datteln und der näheren Umgebung werden überwiegend vollständige Verkehrswertgutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien erstellt. Auftraggeber sind insbesondere Privatpersonen und gerichtlich bestellte Betreuer. Daneben werden gelegentlich Marktpreisermittlungen für Wohnimmobilien angefertigt.
Zur regionalen Gerichtstätigkeit gehören unter anderem Aufträge des Amtsgerichts Marl, des Amtsgerichts Herne, des Landgerichts Münster und des Landgerichts Bochum. Diese Angaben beschreiben die allgemeine Sachverständigentätigkeit in der Region und lassen keinen Rückschluss auf bestimmte Dattelner Objekte oder Verfahren zu.
Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Ein vollständiges Gutachten kommt insbesondere in Betracht, wenn mehrere Beteiligte, ein Gericht oder eine Finanzbehörde eine überprüfbare Herleitung des Immobilienwertes benötigen. Typische Anlässe sind:
- Nachlassregelungen und Erbauseinandersetzungen
- Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
- Grundstücksgeschäfte gerichtlich bestellter Betreuer
- Ehescheidungen und Vermögensauseinandersetzungen
- gerichtliche Streitigkeiten
- steuerliche Bewertungsanlässe und betriebliche Entnahmen
- Kauf oder Verkauf bei besonderem Prüfungs- und Dokumentationsbedarf
Immobiliengutachten Erbschaftssteuer Verkehrswertgutachten
Immobiliengutachten Gewerbeobjekte Verkehrswertgutachten Gewerbegrundstücke Hallen + Büros
Verkehrswertgutachten für Immobilien Marktwertgutachten für Immobilien jeder Art zu unterschiedlichen Anlässen
Verkehrswertgutachten Betreuungsgericht Marktwertgutachten für gerichtlich bestellte Betreuer für den Grundstücksverkauf
Immobiliengutachten für Erbschaft Verkehrswertgutachten für die Nachlassregelung z. B. in Erbengemeinschaften
Wertgutachten Sonderimmobilien Verkehrswertgutachten für besondere Immobilien, Kirchen, Krankenhäuser, etc.
Immobiliengutachten in Kurzform Marktpreisermittlung Kurzform Wohnimmobilien Grundstücksverkauf
Immobiliengutachten für verschiedene Gerichte Verkehrswertgutachten für unterschiedliche gerichtliche Auseinanderstzungen
Finanzamt Erbschaft Schenkungssteuer
Praxisbeispiel 1: Wohnungserbbaurecht für die Erbschaftsteuer
Bei der Bewertung eines Wohnungserbbaurechts in Datteln war der Verkehrswert für die Erbschaftsteuer zu ermitteln. Die Wohnung war vermietet; die vereinbarte Miete lag unterhalb der marktüblichen Miete. Bei der Ertragsbetrachtung waren deshalb sowohl die mietrechtlich mögliche Anpassung als auch die weitere Entwicklung der marktüblichen Miete zu untersuchen.
Der Wert des Wohnungserbbaurechts wurde durch Umkehrung des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Für die untersuchten Kaufpreise erfolgte die Berechnung iterativ in mindestens drei Schritten. Der Fall zeigt, dass bei einem Erbbaurecht weder der Wert einer unbelasteten Eigentumswohnung noch eine einfache Multiplikation der Wohnfläche mit einem Durchschnittspreis zu einem belastbaren Ergebnis führt.
Praxisbeispiel 2: Einfamilienhaus in einer Nachlasssache
Ein weiteres Verkehrswertgutachten betraf ein Einfamilienhaus in Datteln, das für einen privaten Auftraggeber im Rahmen einer Nachlasssache zu bewerten war. Das 1956 errichtete, unterkellerte Gebäude verfügte einschließlich des ausgebauten Dachgeschosses über rund 170 m² Wohnfläche. Die Grundstücksfläche betrug etwa 850 m²; der Wertermittlungsstichtag lag im Jahr 2023.
Das Gebäude befand sich in einem guten Instandhaltungszustand, war jedoch in den vorausgegangenen 30 Jahren nicht umfassend modernisiert worden. Das Dach stammte noch aus der Bauzeit, die Fassade war nicht zusätzlich gedämmt und die Holzfenster mit Isolierverglasung waren überwiegend um 1980 eingebaut worden.
Vergleichs- und Sachwertverfahren
Der Verkehrswert wurde mit dem Sachwertverfahren und ergänzend mit dem Vergleichswertverfahren abgeleitet. Als Vergleichsfaktor diente der zonale Immobilienrichtwert. Vor seiner Anwendung war zu prüfen, ob die wertbeeinflussenden Merkmale des Bewertungsobjekts – insbesondere Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr, Objektart, Ausstattung und Lage – hinreichend mit dem Richtwertgrundstück übereinstimmten oder sachgerechte Anpassungen erforderlich waren.
Modernisierungsbedarf und Restnutzungsdauer
Aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers bestand insbesondere bei den Bädern, Teilen der Leitungen, den Fenstern, den Bodenbelägen und der Heizung Modernisierungsbedarf. Die Einordnung im Modernisierungsraster wirkte sich auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und damit auf das Ergebnis des Sachwertverfahrens aus.
Mehr zum Praxifall Nachlassregelung: Verkehrswert für ein Einfamilienhaus in der Stadt Datteln
Weitere fachliche Hinweise zur Bewertung dieser Gebäudeart enthält die Seite „Wertgutachten für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser“.
Rechte, Genehmigungen und weitere Grundstücksmerkmale
Bei einem Einfamilienhaus in Datteln war ein Nießbrauchrecht zu berücksichtigen. Für dessen Bewertung sind der Umfang des Rechts, die wirtschaftlichen Vorteile, die Kostentragung und die voraussichtliche Dauer maßgeblich. Der Verkehrswert des belasteten Grundstücks kann deshalb erheblich vom Wert eines unbelasteten Grundstücks abweichen.
Ein anderer Dattelner Praxisfall betraf ein Einfamilienhaus mit ungeklärter Baugenehmigung. Bei der Ortsbesichtigung und Unterlagenprüfung zeigte sich, dass für den Ausbau des Dachgeschosses keine Genehmigung nachgewiesen werden konnte. Vor der Wertableitung war deshalb zu klären, welche Flächen rechtlich und tatsächlich berücksichtigt werden konnten und ob eine nachträgliche Genehmigung in Betracht kam.
Verkehrswertgutachten für Gewerbeimmobilien
Bei Gewerbeimmobilien beeinflussen nicht nur Grundstücksgröße, Gebäudeflächen und Erträge den Wert. Zu prüfen sind außerdem die baurechtlich zulässige Nutzung, die Drittverwendungsfähigkeit, Mietverträge, notwendige Investitionen und objektspezifische Risiken. Bei einer in Datteln bewerteten Gewerbehalle war der Verkehrswert im Zusammenhang mit einer betrieblichen Entnahme zu bestimmen.
Ein weiterer Praxisbericht behandelt ein Gewerbegrundstück in Datteln mit brandschutztechnischen Besonderheiten. Solche Anforderungen können die Nutzbarkeit, erforderliche Investitionen und die Marktgängigkeit einer Gewerbeimmobilie beeinflussen. Weitere fachliche Informationen finden Sie unter Wertgutachten für Gewerbeimmobilien.
Unterlagen und behördliche Auskünfte
Zu Beginn werden Bewertungsanlass, Wertermittlungsstichtag und Gutachtenumfang geklärt. Benötigt werden je nach Objekt unter anderem Grundbuchauszug, Katasterkarte, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Mietverträge und bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung.
Darüber hinaus werden regelmäßig die Erschließungsbeitragssituation, das Planungsrecht, Baulasten und Katasterinformationen abgefragt. Je nach Grundstück sind außerdem Wohnungsbindungen, Altlastenhinweise und Denkmalschutz zu prüfen. Erfahrungsgemäß werden meistens zwei bis vier Wochen benötigt, bis die erforderlichen Informationen vollständig vorliegen. Dieser Zeitraum kann sich verlängern, wenn Unterlagen fehlen oder zusätzliche rechtliche und bauliche Fragen geklärt werden müssen.
Besichtigung und Bewertungsverfahren
Bei der Besichtigung werden Grundstück, Gebäude, Ausstattung, Modernisierungen, erkennbare Baumängel und Bauschäden sowie die tatsächliche Nutzung aufgenommen. Anschließend werden die rechtlichen Grundstücksmerkmale und die für den Wertermittlungsstichtag maßgeblichen Marktdaten ausgewertet.
- Vergleichswertverfahren: insbesondere bei Eigentumswohnungen und geeigneten Wohnhäusern, sofern ausreichende Vergleichsdaten vorliegen.
- Ertragswertverfahren: insbesondere bei vermieteten Wohnobjekten und Gewerbeimmobilien.
- Sachwertverfahren: häufig bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Das geeignete Verfahren wird nach Grundstücksart, Nutzung und verfügbarer Datengrundlage ausgewählt. Soweit es für die Plausibilisierung erforderlich und fachlich geeignet ist, können Ergebnisse ergänzend mit einem weiteren Verfahren oder anhand anderer Marktdaten überprüft werden.
Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Fachlich geprüft/aktualisiert: 24.08.2026
Weitere Praxisbeispiele aus der Stadt Datteln
Die nachfolgenden Projektberichte zeigen weitere Bewertungsaufgaben aus Datteln, darunter Nachlassfälle, ein Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnungen mit Baumängeln und Feuchteschäden sowie eine Bewertung für einen gerichtlich bestellten Betreuer.
Verkehrswertgutachten in Datteln und Umgebung
Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten auch in Recklinghausen, Castrop-Rauxel, Herten und weiteren Orten der Region. Für eine erste Abstimmung erreichen Sie das Sachverständigenbüro unter 0234 9731350.
