Sachverständiger bewertet Wohn- und Geschäftshaus in Gelsenkirchen
21.2.2020 in Gelsenkirchen: Heute hat Frank Drews, der Sachverständige für Immobilienbewertung einen interessanten Fall zu bearbeiten: Es geht um zwei Häuser in der Innenstadt Gelsenkirchens, welche vererbt wurden. Es handelt sich um gemischt genutzte Häuser, die nebeneinander in der Fußgängerzone liegen. Im Erdgeschoss befinden sich jeweils Ladenlokale und Geschäftsräume. Da es sich um eine sehr gute Geschäftslage (1b-Lage) in der Innenstadt Gelsenkirchens handelt, betragen die Mieteinnahmen des gewerblichen Anteils fast 90 Prozent der gesamten Mieteinnahmen des Hauses. Die darüber liegenden Wohnungen machen nur 10 Prozent der Mieteinnahmen aus. Das Finanzamt hat von der Erbin eine hohe Erbschaftssteuer verlangt - Zu hoch, wie der Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews meint.
Was bedeutet die Nacherbenregelung? Der Immobiliengutachter erklärt
"Die Häuser sind mit einer Nacherbenregelung belastet", erzählt der Immobiliengutachter. Nacherbenregelung bedeutet, dass der Verstorbene bereits festgelegt hat, an wen der jetzige Erbe - der als Vorerbe bezeichnet wird - die Immobilie nach seinem eigenen Ableben vererben soll. Im vorliegenden Fall soll die kinderlose Vorerbin die Immobilien ihrer Cousine vermachen, damit die Häuser im Familienbesitz bleiben. Dies bedeutet jedoch für die Vorerbin eine gewisse Einschränkung, welche den Wert der Erbschaft mindert und sich damit auch mindernd auf die Erbschaftssteuer niederschlägt. Die Vorerbin kann die beiden Häuser zwar nutzen in dem Sinne, dass sie die Mieteinnahmen erhält. Durch die Vorerbenregelung kann sie die Häuser jedoch nicht verkaufen. Der Wert, den das Finanzamt für die beiden Wohn- und Geschäftshäuser festgesetzt hat, kann somit von der Vorerbin nicht realisiert werden.
Nacherbenregelung bei Gewerbeimmobilie in Gelsenkirchen
Dadurch ergibt sich ein wesentlich geringerer Wert, als der, den das Finanzamt angesetzt hat. Außerdem ermittelt der Sachverständige Frank Drews beim Ortstermin den Zustand des Gebäudes und stellt diverse Mängel und Einschränkungen fest. "Eine Wohnung ist im Prinzip nur ein Lager des darunter liegenden Geschäftes und kann ohne großen Aufwand gar nicht separat vermietet werden. Insofern kann man hier nicht von einer normalen Wohnmiete ausgehen," erzählt Frank Drews. Außerdem besteht in einigen Wohnungen Modernisierungsbedarf, zum Beispiel bei den Bädern. Andere Wohnungen sind mit Nachtspeicheröfen ausgestattet. Diese Details kann das Finanzamt nicht selber feststellen, da die Beamten keine Ortsbesichtigung durchführen. Der Sachverständige für Immobilienbewertung lässt jedoch alle Daten und Fakten mit in das Verkehrswertgutachten einfließen. Zum Schluss ergibt sich mit 218.000 Euro ein wesentlich niedrigerer Verkehrswert als der, den das Finanzamt angesetzt hatte. Folgt es dem Gutachten des Sachverständigen, dürfte wesentlich weniger Erbschaftssteuer zu zahlen sein. Eine Einsparung, die sich lohnt!
Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:
- Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
- Versteigerung
- Kauf, Verkauf
- Gerichtliche Verfahren
- Nachlassregelungen, etc.
- Gutachten für Betreuungsgericht
Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in Gelsenkirchen und ganz Nordrhein-Westfalen, Tel. 0234 9731350
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