Unabhängiger Sachverständiger erstellt Gutachten für Gerichtsfall in Gelsenkirchen
28.11.2022 in Gelsenkirchen. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung bekommt Frank Drews häufig Aufträge von Gerichten. Meistens geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie festzustellen, die versteigert werden soll. Diesmal jedoch soll eine Beweisfrage in einem Klageverfahren geklärt werden. Die strittigen Parteien sind sich nicht einig, ob der Mietpreis für eine vorhandene Wohnung gerechtfertigt ist. Die Immobilienfirma ordnet das Haus als gute Wohnlage ein, die Mieter hingegen nicht. Deswegen soll der Sachverständige darlegen, ob das Haus tatsächlich in die Lageklasse "bessere Wohnlage" einzustufen ist.
Sachverständiger für Immobilienbewertung fertigt Gerichtgutachten in Gelsenkirchen
Zur Klärung der Beweisfrage zieht der Sachverständige Frank Drews die Bodenrichtwertkarte und den Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen heran. Laut Karte gehört das entsprechende Haus zu einer Bodenrichtwertzone mit einem mittleren Mietpreis. Das Referenzobjekt dieser Richtwertzone befindet sich in einer nahe gelegenen größeren Straße. Innerhalb dieser Zonen kann es jedoch zu Lageunterschieden kommen, so dass Ab- oder Zuschläge auf die Mieten einzelner Häuser vorgenommen werden können. Die Mietwohnung, um die es geht, befindet sich in einer Straße, die sich doch in einigen wichtigen Punkten deutlich von der Lage des Referenzobjektes unterscheidet. In Absprache mit dem Gutachterausschuss kommt der Sachverständige daher zu dem Schluss, dass für die besagte Mietwohnung ein Zuschlag von etwa 20-30 % des Bodenrichtwertes angemessen ist.
Immobiliengutachter bewertet Wohnlage bei Streitfall vor Gericht in Gelsenkirchen
Laut Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen sind die Zuordnungen in einfache, normale und bessere Wohnlage nicht eindeutig definiert. Begriffe wie "wesentlich beeinträchtigt" und "starke Durchgrünung" lassen in jeder Kategorie Ermessensspielraum zu. Auch gibt es keine messerscharfen Abgrenzungen zwischen den Lagequalitäten, sondern viel mehr fließende Übergänge. Da der überwiegende Teil der Stadtgebiete von Gelsenkirchen der normalen Wohnlage zuzuordnen ist, soll eine Besichtigung des Hauses vor Ort im Vergleich zum Referenzobjekt Klärung bringen. Tatsächlich treten beim Ortstermin, bei dem auch die Anwälte der strittigen Parteien zugegen sind, deutliche Unterschiede zwischen dem Referenzobjekt und dem zu bewertenden Haus zutage. Aufgelockerte Bebauung, starke Durchgrünung im Straßenbereich und auf den Grundstücken, reine Wohnnutzung und wenig Verkehr erfüllen bei der strittigen Immobilie die Kriterien für eine "bessere Wohnlage". Die Beweisfrage ist damit geklärt und das Gericht kann sich im weiteren Verfahren auf das Gutachten des unabhängigen Sachverständigen stützen.
Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:
- Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
- Versteigerung
- Kauf, Verkauf
- Gerichtliche Verfahren
- Nachlassregelungen, etc.
- Gutachten für Betreuungsgericht
Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in ganz Nordrhein-Westfalen
Tel. 0234 9731350
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