Wohnungserbbaurecht in Neustadt in Holstein bewerten
Für eine kleine Wohnung im Wohnungserbbaurecht wurde zum Bewertungsstichtag im Jahr 2025 ein Verkehrswertgutachten in Neustadt in Holstein erstellt. Das Bewertungsobjekt lag in einer Wohnanlage aus den 1970er-Jahren, deren Wohnungen überwiegend als Ferienwohnungen genutzt werden. Der Verkehrswert wurde mit dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren untersucht. Das Gutachten sollte dem Finanzamt zur Bemessung der Erbschaftssteuer vorgelegt werden.
Kleine Wohnung in einer Ferienwohnanlage
Die Wohnung verfügte über rund 35 m² Wohnfläche und befand sich in einem guten Instandhaltungszustand. Auch das Gesamtobjekt war gut instand gehalten. Ein wesentlicher Instandhaltungsstau oder besondere bauliche Beeinträchtigungen waren nach den vorliegenden Feststellungen nicht zu berücksichtigen.
Für die Wertableitung war nicht allein die Nachfrage nach dauerhaft vermietbaren Wohnungen maßgeblich. Die überwiegende Nutzung der Anlage als Ferienwohnanlage beeinflusste auch die Nachfrage nach einer Ferien- oder Zweitwohnung sowie nach einem kleineren Anlageobjekt.
Wohnungserbbaurecht mit etwa 40 Jahren Restlaufzeit
Bei einem Wohnungserbbaurecht wird ein grundstücksgleiches Recht an einer bestimmten Wohnung innerhalb einer Wohnanlage bewertet. Der Boden verbleibt beim Erbbaurechtsgeber. Neben den Eigenschaften der Wohnung sind deshalb die vertraglichen Bedingungen des Erbbaurechts zu untersuchen.
Die Restlaufzeit betrug zum Bewertungsstichtag etwa 40 Jahre. Grundsätzlich kann der Wert eines Wohnungserbbaurechts gegenüber vergleichbarem Wohnungseigentum sinken, wenn sich die verbleibende Laufzeit verkürzt.
Für diese Wohnanlage ließ sich aus den 15 ausgewerteten Verkäufen jedoch kein zusätzlicher pauschaler Abschlag allein wegen der Restlaufzeit ableiten. Sämtliche Vergleichskaufpreise stammten aus derselben Anlage und zeigten trotz der begrenzten Laufzeit ein hohes Kaufpreisniveau. Die Restlaufzeit wurde dennoch in den Bewertungsmodellen berücksichtigt; ein weiterer empirisch belegter Sonderabschlag war aus der Stichprobe nicht abzuleiten.
Anpassung des Erbbauzinses
Der Erbbaurechtsvertrag enthielt eine Anpassungsklausel zum Verbraucherpreisindex. Bei einer Steigerung des Indexwertes um 10 % konnte der Erbbauzins im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Möglichkeiten angehoben werden.
Der Erbbauzinssatz lag zum Bewertungsstichtag in marktüblicher Höhe. Für die Ertragswertermittlung war deshalb neben der aktuellen Belastung auch die mögliche Entwicklung des Erbbauzinses über die verbleibende Laufzeit zu beurteilen. Die konkreten Rechenschritte und Vertragsauswertungen bleiben dem Gutachten vorbehalten.
Gute Lage mit direktem Blick auf die Ostsee
Die konkrete Wohnung verfügte über einen direkten Blick auf die Ostsee vom Balkon. Bei kleinen Ferienwohnungen kann die Lage innerhalb des Gebäudes einen erheblichen Einfluss auf Nachfrage und Vermietbarkeit haben. Maßgeblich sind insbesondere Geschosslage, Ausrichtung und die tatsächliche Qualität der Aussicht.
Die 15 Vergleichskaufpreise wurden daher nicht nur nach Wohnfläche und Kaufzeitpunkt ausgewertet. Auch die Lage der jeweiligen Wohnung innerhalb der Anlage und die Aussichtsmöglichkeiten vom Balkon wurden qualifiziert beurteilt. Für den gegenüber durchschnittlichen Vergleichsobjekten besseren Seeblick wurde ein Wertzuschlag als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal geschätzt.
Zugeordneter Kraftfahrzeugstellplatz
Zur Wohnung gehörte ein zugeordneter Kraftfahrzeugstellplatz auf dem Grundstück. In der Kaufpreissammlung lagen Verkäufe mit und ohne Stellplatz vor. Die Stellplatzanteile wurden deshalb vor der Bildung des Vergleichsfaktors aus den Kaufpreisen herausgefiltert.
Der Stellplatz konnte dadurch unabhängig vom Wert der Wohnung untersucht und anschließend gesondert als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt werden. Eine doppelte Berücksichtigung im Vergleichsfaktor und im Zuschlag wurde vermieden.
15 Vergleichskaufpreise aus derselben Wohnanlage
Für die Bewertung wurde eine Stichprobe von 15 Vergleichskaufpreisen aus den letzten vier Jahren vor dem Bewertungsstichtag ausgewertet. Die Verkäufe stammten sämtlich aus derselben Wohnanlage. Dadurch waren die Gebäude- und Grundstücksverhältnisse sowie die gemeinschaftlichen Einrichtungen besonders gut vergleichbar.
Die Kaufpreise wurden dennoch nicht ungeprüft als einheitliche Quadratmeterpreise übernommen. Neben Wohnfläche und Grundriss wurden Geschosslage, Position innerhalb des Gebäudes, Balkon und Aussicht, baulicher Zustand, Stellplatz, Kaufzeitpunkt sowie die Bedingungen des Erbbaurechts berücksichtigt. Die qualitative Einordnung der einzelnen Wohnungen war damit ebenso wichtig wie die statistische Auswertung.
Vergleichswertverfahren mit eigenem Vergleichsfaktormodell
Aus den qualifizierten Kaufpreisen wurde ein Vergleichsfaktor für die Wohnanlage abgeleitet. Hierfür wurde ein eigenes Modell für das Vergleichsfaktorverfahren definiert. Der Faktor bildete den Ausgangspunkt der Wertableitung; anschließend wurde die konkrete Wohnung mit dem durchschnittlichen Vergleichsobjekt abgeglichen.
Der direkte Seeblick wurde nicht pauschal jeder Wohnung der Anlage zugerechnet. Der Zuschlag bezog sich ausschließlich auf die besondere Lage und Aussicht der bewerteten Wohnung. Die genaue statistische und rechnerische Ableitung des Vergleichsfaktors ist Bestandteil des Verkehrswertgutachtens.
Ertragswertverfahren für das Wohnungserbbaurecht
Neben dem Vergleichswertverfahren wurde das Ertragswertverfahren durchgeführt. Grundlage waren die nachhaltig erzielbaren Erträge einer kleinen Wohnung in dieser Ferienwohnanlage. Dabei wurde nicht nur eine einzelne kurzfristig erzielte Miete betrachtet, sondern die unter normalen Marktbedingungen erwartbare Ertragssituation.
Von den Erträgen waren die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und der Erbbauzins abzuziehen. Die Anpassungsklausel zum Verbraucherpreisindex wurde bei der Beurteilung der künftigen Belastung berücksichtigt. Der verbleibende Reinertrag wurde unter Einbeziehung der Restlaufzeit und des für das eigene Modell angesetzten Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wurden Wertzuschläge für den zugeordneten Kraftfahrzeugstellplatz und für die sehr gute Lage innerhalb der Wohnanlage mit direktem Blick auf die Ostsee geschätzt.
Der Stellplatz war zuvor aus den Vergleichskaufpreisen herausgerechnet worden. Der Seeblickzuschlag wurde aus den unterschiedlichen Lagequalitäten innerhalb der Anlage abgeleitet. Merkmale, die bereits im Vergleichsfaktor oder in der qualitativen Vergleichsanalyse enthalten waren, wurden nicht nochmals angesetzt.
Ableitung des Verkehrswerts
Der Verkehrswert wurde aus den Ergebnissen des Ertragswertverfahrens und des Vergleichswertverfahrens abgeleitet. Das Vergleichswertverfahren stützte sich auf 15 tatsächliche Verkäufe aus derselben Wohnanlage. Das Ertragswertverfahren berücksichtigte die Ferienwohnungsnutzung, die Bewirtschaftungskosten, den Erbbauzins, seine mögliche Anpassung und die verbleibende Laufzeit.
Der Praxisfall zeigt, dass ein Wohnungserbbaurecht nicht wie eine gewöhnliche Eigentumswohnung bewertet werden kann. Entscheidend ist das Zusammenspiel von Vertragsbedingungen, Restlaufzeit, nachhaltiger Ertragssituation und der konkreten Lage innerhalb der Anlage. Die Aussicht vom Balkon und der Stellplatz wurden getrennt untersucht und ohne Doppelberücksichtigung in die Wertableitung einbezogen.
Weitere Informationen finden Sie auf der Seite Verkehrswertgutachten in Neustadt in Holstein.
Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Fachlich geprüft/aktualisiert: 07.09.2026
