Zu den größten Anschaffungen im Leben eines Menschen zählt u. a. der Kauf einer Eigentumswohnung. Der Erfolg dieser Investition wird maßgebend von den Eigenschaften der Eigentumswohnung geprägt. Dipl. Ing. Frank Drews empfiehlt seinen Kunden für den Kauf einer Wohnung oder Immobilie die Immobilienberatung. Hierbei prüft der Sachverständige gemeinsam mit dem Käufer vor Ort die Eignung der begehrten Wohnung oder des Hauses. Die Frage der Vermietbarkeit nimmt hierbei eine wichtige Position ein. Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, da sonst u. U. keine nachhaltige Vermietbarkeit gegeben ist.
Kriterien der Checkliste sind:
Der Standort der Wohnung
Gute Erreichbarkeit, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr sollte für eine Wohnung immer gelten. Hierbei sind unter Umständen Verkehrstrassen des Wohnorts auf ihre zukünftige Entwicklung hin zu untersuchen. Die Ausrichtung auf bestimmte Bevölkerungsgruppen, die für die Vermietung in Frage kommen (z.B. Senioren), sollte hierbei ebenfalls berücksichtigt werden. Denn eine optimale Infrastruktur für alle Bevölkerungsgruppen gibt es nicht. „Ältere Menschen beispielsweise sind sehr an der Nähe zu Ärzten und medizinischen Versorgungseinrichtungen interessiert, junge Leute bevorzugen dagegen Gebiete mit vielfältigen Freizeitangeboten und Familien mit Kindern achten darauf, dass die Schulen und Betreuungseinrichtungen möglichst zu Fuß zu erreichen sind.“
Anleger sollten sich bei der Auswahl möglicher Standorte zunächst vor allem von der demographischen Entwicklung in der Region leiten lassen. Vermietungschancen steigen mit dem Bevölkerungswachstum der Region. Verschiedene Wohnbedürfnisse der Bevölkerungsgruppen sollten ebenfalls Berücksichtigung finden.
In einer Region mit einer alternden Bevölkerung ist es in der Regel günstiger, eine kleine Wohnung im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss zu erwerben. In Gegenden mit einem überproportionalen Anteil an 25- bis 40jährigen Menschen sind dagegen vor allem Drei- bis Vierzimmerwohnungen gefragt, die gern auch in den oberen Stockwerken liegen dürfen. Eine erhöhte Nachfrage in diesem Segment ist jedoch eher die Ausnahme: Denn vor allem in den Großstädten sind Ein- und Zwei-Personenhaushalte inzwischen in der Überzahl, so dass sich kleinere Wohnungen meist leichter vermieten lassen als große.
Wohnungsmerkmale
In die Wohnungsbewertung fließen auch Eindrücke zum Pflegezustand der baulichen Anlagen ein. Hierzu zählen der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses, Schäden im Putz, verbeulte Briefkästen, eine nicht voll funktionsfähige Gegensprechanlage oder ein defektes Treppenlicht. Hinweise auf eine funktionierende Eigentümergemeinschaft lassen hieraus ggf. ableiten.
Verhältnismäßig lang ist die Checkliste für die technische Ausstattung einer Wohnung. Bei alphabetischer Anordnung beginnt sie bei der Abluftanlage in Bad oder Küche und endet bei der Wohnungstür. Eine zeitgemäße und marktgerechte Ausstattung erleichtert die Vermietung. Zunehmend gewinnen die Ausstattung mit einem Balkon und die Energieeffizienz der Wohnung für die Vermietung an Bedeutung.
Die Investitionskosten
Zusammen mit Lage und Ausstattung gehören die Kosten der Investition zu den wichtigsten Kriterien beim Wohnungskauf. Die zusätzlich zum notariellen Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr) sollten beachtet werden. Hinzu kommt das monatliche Hausgeld, einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen.
Die Unterlagen
Wichtige Unterlagen zur Wohnung: die Baubeschreibung, der Grundsteuerbescheid, der Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung, Katasterkarte, Grundbuchauszug, ggf. Energieausweis, Rechnungsbelege zu vorgenommenen Modernisierungen, u.U. Verbrauchsabrechnungen aus den letzten Perioden.
Bochum, 20.9.2011 - Dipl. Ing. Frank Drews in Anlehnung an einer Veröffentlichung des Maklerverbandes ivd zum Thema Wohnungskauf für Kapitalanleger www.ivd.de
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