Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) - Verkehrswertermittlung: Ertragswert
Marktübliche Kosten, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Sie sind für die Immobilienbewertung beim Ertragswertverfahren anzusetzen.
Unter dem Mietausfallwagnis ist das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Räumen, die zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt sind, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. § 29 Satz 1 und 2 II. BV).
Für die Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d.h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können.
Immobilienbewertung Dipl.Ing. Frank Drews
(Sprengnetter Zertifizierungsgesellschaft mbH)
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