Nachlassregelung: Wertgutachten für Einfamilienhaus in Datteln

Für eine private Nachlassregelung wurde der Verkehrswert eines Einfamilienhauses in Datteln ermittelt. Bei dem Wohnhaus aus den 1950er-Jahren waren insbesondere der ältere Ausstattungsstandard, der vorhandene Modernisierungsbedarf und die modellkonforme Anwendung der örtlichen Marktdaten zu berücksichtigen.

Auftraggeber war eine Privatperson. Der Wertermittlungsstichtag lag im Jahr 2023.

Einfamilienhaus mit rund 170 Quadratmetern Wohnfläche

Das Einfamilienhaus wurde 1956 errichtet. Es verfügte über eine Wohnfläche von rund 170 Quadratmetern und stand auf einem etwa 850 Quadratmeter großen Grundstück.

Das mehrgeschossige Gebäude war vollständig unterkellert. Das Dachgeschoss war zu Wohnzwecken ausgebaut. Zum Zeitpunkt der Besichtigung befand sich das Haus insgesamt in einem guten Instandhaltungszustand.

Allerdings waren in den vorhergehenden 30 Jahren keine wesentlichen Modernisierungen mehr durchgeführt worden. Die Dacheindeckung stammte noch aus dem Herstellungsjahr des Gebäudes. Eine zusätzliche Wärmedämmung der Fassaden war nicht vorhanden. Eingebaut waren Holzfenster mit Isolierverglasung aus den 1980er-Jahren.

Der gute Pflegezustand durfte deshalb nicht mit einem zeitgemäßen Modernisierungsstand gleichgesetzt werden.

Warum war das Wertgutachten für den Nachlass erforderlich?

Nach einem Todesfall wird der Verkehrswert eines Wohnhauses häufig benötigt, um den Nachlass sachgerecht aufzuteilen. Das gilt insbesondere, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder ein Familienmitglied die Immobilie übernehmen möchte.

Ein unabhängiges Wertgutachten kann dann als Grundlage für die Berechnung der jeweiligen Vermögensanteile und möglicher Ausgleichszahlungen dienen. Es dokumentiert, welchen Wert das Grundstück zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag hatte.

Weitere Informationen zu diesem Bewertungsanlass enthält die Seite Wertgutachten für die Nachlassregelung. Die allgemeinen Anforderungen an ein ausführliches Verkehrswertgutachten werden unter Wertgutachten für Immobilien oder Wertgutachten für Einfamilienhaus / Zweifamilienhaus erläutert.

Welche Marktdaten standen in Datteln zur Verfügung?

Der zuständige Gutachterausschuss stellt für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser geeignete Daten des örtlichen Grundstücksmarkts zur Verfügung. Für den Bewertungsfall konnten sowohl ein Sachwertfaktor als auch ein zonaler Immobilienrichtwert als Vergleichsfaktor herangezogen werden.

Damit war es möglich, das Grundstück mit dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren auf Grundlage des zonalen Immobilienrichtwerts zu bewerten. Die parallele Anwendung der Verfahren diente nicht dazu, lediglich einen rechnerischen Mittelwert zu bilden. Beide Ergebnisse waren hinsichtlich ihrer Modellgrundlagen, Aussagekraft und Übereinstimmung mit den Eigenschaften des Bewertungsobjekts zu prüfen.

Sachwertverfahren für das Einfamilienhaus

Im Sachwertverfahren wurden zunächst der Bodenwert und der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen ermittelt. Dabei waren unter anderem die Gebäudeart, die Brutto-Grundfläche, das Baujahr, die Ausstattung und die Restnutzungsdauer zu berücksichtigen.

Der vorläufige Sachwert wurde anschließend mit dem vom Gutachterausschuss abgeleiteten Sachwertfaktor an die Verhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt angepasst.

Der Sachwertfaktor durfte nur innerhalb des Modells angewendet werden, in dem er abgeleitet worden war. Dies betraf insbesondere die verwendeten Normalherstellungskosten, die Gesamtnutzungsdauer, die Alterswertminderung und die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.

Zonaler Immobilienrichtwert als Vergleichsfaktor

Für das Vergleichswertverfahren wurde der zonale Immobilienrichtwert für Einfamilienhäuser herangezogen. Ein solcher Richtwert bildet ein typisches Objekt innerhalb einer räumlich abgegrenzten Richtwertzone ab. Er kann daher nicht ungeprüft auf jedes Grundstück in dieser Zone übertragen werden.

Zunächst wurde festgestellt, in welcher Immobilienrichtwertzone das Bewertungsgrundstück lag. Anschließend war zu prüfen, ob der zonale Immobilienrichtwert für die konkrete Grundstückslage und das vorhandene Einfamilienhaus anwendbar war.

Dabei waren insbesondere die Übereinstimmung der Grundstückslage mit der Richtwertzone, Gebäudeart und Nutzung, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungszustand und weitere wertrelevante Abweichungen vom Richtwertobjekt zu untersuchen.

Soweit das Bewertungsobjekt von den für den Immobilienrichtwert definierten Eigenschaften abwich, waren die dafür vorgesehenen Umrechnungskoeffizienten oder sachgerechte Anpassungen zu berücksichtigen. Erst nach dieser Prüfung konnte der zonale Immobilienrichtwert als Vergleichsfaktor in das Vergleichswertverfahren einbezogen werden.

Guter Instandhaltungszustand, aber deutlicher Modernisierungsbedarf

Beim Ortstermin zeigte sich das Einfamilienhaus in einem gepflegten und grundsätzlich nutzbaren Zustand. Gleichzeitig entsprachen mehrere Bauteile nicht mehr einem zeitgemäßen Standard.

• Bäder
• Teile der Leitungsinstallationen
• Teile der Fenster
• Bodenbeläge
• Heizkessel
• energetische Eigenschaften der Gebäudehülle

Der noch vorhandene Modernisierungsbedarf war sowohl bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer als auch bei der abschließenden Wertableitung zu berücksichtigen.

Modernisierungsraster und Restnutzungsdauer

Bei älteren Gebäuden ergibt sich die Restnutzungsdauer nicht in jedem Fall allein aus der Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter. Bereits ausgeführte oder für das Bewertungsmodell unterstellte Modernisierungen können zu einer verlängerten Restnutzungsdauer führen.

Für das Dattelner Einfamilienhaus wurde ein geeignetes Modernisierungsraster angewendet. Dabei wurden die maßgeblichen Bauteilgruppen und der Umfang der erforderlichen Maßnahmen berücksichtigt.

Auf dieser Grundlage ergab sich für das Gebäude eine gegenüber einem vollständig unmodernisierten Objekt verlängerte Restnutzungsdauer. Diese verlängerte Restnutzungsdauer führte zunächst zu höheren vorläufigen Verfahrenswerten.

Wertabschlag für noch erforderliche Maßnahmen

Die verlängerte Restnutzungsdauer durfte nicht dazu führen, dass der tatsächlich vorhandene Modernisierungsbedarf unberücksichtigt blieb. Deshalb wurden die wirtschaftlichen Auswirkungen der im Modell unterstellten, tatsächlich aber noch ausstehenden Maßnahmen gesondert angesetzt.

Der hierfür ermittelte Wertabschlag wurde als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt. Auf diese Weise wurden einerseits die nach Durchführung der Maßnahmen zu erwartende verlängerte Restnutzungsdauer und andererseits der am Wertermittlungsstichtag noch bestehende Aufwand sachgerecht miteinander verknüpft.

Dabei war auf eine widerspruchsfreie Berechnung zu achten. Dieselben Nachteile dürfen nicht gleichzeitig über eine verkürzte Restnutzungsdauer und nochmals vollständig über einen zusätzlichen Wertabschlag erfasst werden.

Welche Modernisierungen würde ein Käufer tatsächlich vornehmen?

Für den Wertabschlag ist nicht allein entscheidend, welche Bauteile technisch erneuert werden könnten. Maßgeblich ist vielmehr, welche Maßnahmen ein durchschnittlicher Marktteilnehmer beim Kauf eines vergleichbaren Einfamilienhauses voraussichtlich für erforderlich halten würde.

Nicht jeder Käufer würde unmittelbar sämtliche älteren Bauteile austauschen. Ein noch funktionsfähiges Bad, ältere Fenster oder ein gebrauchsfähiger Bodenbelag können zunächst weiter genutzt werden, auch wenn sie nicht mehr dem aktuellen Standard entsprechen.

Bei der Bewertung war deshalb zu untersuchen, welche Arbeiten kurzfristig erforderlich sind, welche Maßnahmen ein Käufer zurückstellen würde, welche Bauteile trotz ihres Alters noch nutzbar sind, welcher Ausstattungsstandard in dieser Objekt- und Preisklasse erwartet wird und welche Kosten ein durchschnittlicher Käufer bei seinen Preisüberlegungen ansetzen würde.

Entscheidend ist damit nicht ein theoretisch maximaler Sanierungsumfang, sondern der Modernisierungsbedarf, den typische Marktteilnehmer bei ihrer Kaufentscheidung tatsächlich berücksichtigen.

Kostenansatz auch ohne konkrete Handwerkerangebote

Für eine Verkehrswertermittlung müssen nicht in jedem Fall konkrete Handwerkerangebote eingeholt werden. Das Gutachten ist keine vollständige Sanierungsplanung und ersetzt keine detaillierte Kostenberechnung durch Fachplaner oder ausführende Unternehmen.

Je nach Umfang und Bedeutung der Maßnahmen können sachverständig geschätzte Kostenansätze ausreichen. Grundlage hierfür können Erfahrungswerte, marktübliche Einheitspreise, Kostenkennwerte und die am Wertermittlungsstichtag bestehenden regionalen Preisverhältnisse sein.

Konkrete Angebote können insbesondere dann sinnvoll werden, wenn außergewöhnliche oder schwer kalkulierbare Schäden vorliegen, eine besondere technische Ausführung notwendig ist, der Kostenumfang den Verkehrswert erheblich beeinflusst oder bereits konkrete Sanierungsplanungen vorhanden sind.

Auch bei vorhandenen Handwerkerangeboten ist zu prüfen, ob die dort vorgesehenen Maßnahmen dem Verhalten eines durchschnittlichen Käufers entsprechen. Ein besonders hochwertiger Ausbau oder eine vollständige Erneuerung noch nutzbarer Bauteile kann über das hinausgehen, was der Grundstücksmarkt beim Kaufpreis berücksichtigt.

Grundstücksmarkt beeinflusst den Modernisierungsabschlag

Die technische Höhe möglicher Baukosten und ihre Auswirkung auf den Kaufpreis müssen nicht identisch sein. Entscheidend ist, in welchem Umfang Käufer den Modernisierungsbedarf bei ihren Preisverhandlungen tatsächlich berücksichtigen.

In einem schwächeren Markt mit einem größeren Angebot können Käufer vorhandene Modernisierungskosten stärker vom Kaufpreis abziehen. Bei hoher Nachfrage und einem knappen Immobilienangebot werden entsprechende Kosten dagegen teilweise nur eingeschränkt berücksichtigt.

Während der Corona-Zeit war regional und vorübergehend zu beobachten, dass Modernisierungskosten bei Kaufentscheidungen teilweise in den Hintergrund traten. Die starke Nachfrage nach Wohnhäusern führte in einzelnen Teilmärkten dazu, dass Käufer auch ältere und modernisierungsbedürftige Gebäude erwarben, ohne den voraussichtlichen Aufwand vollständig vom Kaufpreis abzuziehen.

Eine solche Marktsituation darf jedoch nicht pauschal auf andere Zeiträume oder Regionen übertragen werden. Für das Dattelner Einfamilienhaus waren deshalb die Verhältnisse des örtlichen Grundstücksmarkts zum Wertermittlungsstichtag 2023 maßgeblich.

Keine schematische Übernahme vollständiger Modernisierungskosten

Ein Wertabschlag entspricht nicht automatisch der Summe sämtlicher Handwerkerkosten. Bei der Verkehrswertermittlung ist zu untersuchen, welchen Einfluss der Modernisierungsbedarf auf das Verhalten typischer Käufer und damit auf den erzielbaren Grundstückspreis hat.

Zu berücksichtigen sind unter anderem Umfang und Dringlichkeit der Arbeiten, Alter und weitere Nutzbarkeit der vorhandenen Bauteile, üblicher Ausstattungsstandard vergleichbarer Wohnhäuser, Verhältnis zwischen Aufwand und erzielbarer Wertverbesserung, Risiken bei der Ausführung, Nachfrage nach vergleichbaren Wohnhäusern und Marktgängigkeit des Hauses im vorhandenen Zustand.

Ein weiteres Dattelner Beispiel zur wirtschaftlichen Beurteilung eines erheblichen Sanierungsbedarfs zeigt der Praxisbericht Sanierung eines alten Zweifamilienhauses in Datteln.

Ableitung des Verkehrswerts

Nach Abschluss der Berechnungen lagen ein marktangepasster Sachwert und ein auf dem zonalen Immobilienrichtwert beruhender Vergleichswert vor. Beide Ergebnisse wurden hinsichtlich ihrer Modellkonformität und Aussagekraft geprüft.

Der Verkehrswert wurde anschließend aus den geeigneten Verfahrenswerten abgeleitet. Berücksichtigt wurden dabei insbesondere Größe und Zuschnitt des Grundstücks, Lage innerhalb der Immobilienrichtwertzone, Wohnfläche und Gebäudekonzeption, Instandhaltungszustand, Ausstattungsstandard, energetischer Zustand, verbleibender Modernisierungsbedarf, Verhalten durchschnittlicher Marktteilnehmer und die Verhältnisse auf dem Dattelner Grundstücksmarkt.

Das Gutachten stellte damit nachvollziehbar dar, wie der Zustand des Einfamilienhauses, die örtlichen Marktdaten und die am Wertermittlungsstichtag zu erwartenden Käuferüberlegungen in den Verkehrswert eingeflossen sind.

Weitere Informationen zur Tätigkeit vor Ort finden Sie unter Immobilienbewertung in Datteln und Verkehrswertgutachten in Datteln.

Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews 
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger  
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Fachlich geprüft/aktualisiert: 24.08.2026