Erbbaurecht in Bochum: Wertgutachten für Einfamilienhaus bei Ehescheidung
Für eine Vermögensauseinandersetzung nach einer Ehescheidung wurde der Verkehrswert eines Einfamilienhauses im Erbbaurecht in Bochum ermittelt. Bei der Bewertung waren neben dem modernisierten Wohngebäude auch die Bedingungen des Erbbaurechts sowie weitere Grundstücksbelastungen zu berücksichtigen.
Auftraggeber waren Privatpersonen. Bewertungsstichtag war ein Zeitpunkt im Jahr 2025. Die Laufzeit des Erbbaurechts endet im Jahr 2059.
Modernisiertes Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren
Das eingeschossige Einfamilienhaus wurde 1960 errichtet. Es ist vollständig unterkellert. Das Dachgeschoss wurde zu Wohnzwecken ausgebaut. Eine Baugenehmigung aus dem Herstellungsjahr des Gebäudes lag vor.
Die Ehepartner hatten das Haus rund 15 Jahre vor dem Bewertungsstichtag gemeinsam erworben und anschließend umfangreich modernisiert. Erneuert wurden die Bäder, die Bodenbeläge, ein wesentlicher Teil der Leitungsinstallationen und die Fenster. Außerdem wurde die oberste Geschossdecke wärmegedämmt.
Beim Ortstermin befand sich das Gebäude in einem guten Instandhaltungszustand. Zum Bewertungsstichtag wurde es von einer Partei bewohnt.
Verkehrswertgutachten bei Ehescheidung
Bei einer Ehescheidung wird ein Verkehrswertgutachten häufig benötigt, wenn eine gemeinsam erworbene Immobilie von einem Ehepartner übernommen werden soll. Der ermittelte Wert kann dann als Grundlage für die weitere Vermögensauseinandersetzung und mögliche Ausgleichszahlungen dienen.
Gerade bei einem Erbbaurecht reicht es nicht aus, den Wert eines vergleichbaren Einfamilienhauses auf einem Kaufgrundstück zu übernehmen. Gegenstand der Bewertung ist das Erbbaurecht mit den sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergebenden Rechten und Verpflichtungen.
Weitere Informationen zum Bewertungsanlass enthält die Seite Verkehrswertgutachten bei Ehescheidung. Die allgemeinen Anforderungen an ein ausführliches Gutachten werden im Bereich Wertgutachten für Immobilien erläutert.
Weitere Informationen zum Thema Wertgutachten finden Sie auf Wertgutachten für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser.
Welche Unterlagen werden für die Bewertung eines Erbbaurechts benötigt?
Neben den üblichen Grundstücks- und Gebäudeunterlagen ist bei einem Erbbaurecht insbesondere der vollständige Erbbaurechtsvertrag zu prüfen. Für die Bewertung sind unter anderem Beginn und verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts, der vereinbarte Erbbauzins, dessen Anpassungsmöglichkeiten, Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers sowie Entschädigungs- und Heimfallregelungen von Bedeutung.
Im vorliegenden Fall läuft das Erbbaurecht bis 2059. Die am Bewertungsstichtag verbleibende Vertragslaufzeit war daher bei der Auswahl und Anwendung der Marktdaten zu berücksichtigen.
Sachwert und Vergleichswert des fiktiven Kaufgrundstücks
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bochum veröffentlicht Marktdaten für die Bewertung von Erbbaurechten. Für das Gutachten wurden die Bochumer Marktdaten 2025 herangezogen.
Zur Anwendung der Erbbaurechtskoeffizienten waren zunächst die vorläufigen Verfahrenswerte des bebauten fiktiven Kaufgrundstücks zu ermitteln. Das fiktive Kaufgrundstück beschreibt das bebaute Grundstück unter der Annahme, dass kein Erbbaurecht besteht und Grundstück und Gebäude eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Für das Einfamilienhaus wurden ein Sachwert und ein Vergleichswert ermittelt (für das fiktive Kaufgrundstück). Bei beiden Verfahren mussten die jeweils maßgeblichen Bochumer Marktdaten modellkonform angewendet werden. Die Modernisierungen des Wohnhauses wurden bei der Bestimmung der Gebäudequalität und der Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Anwendung der Bochumer Erbbaurechtskoeffizienten
Auf die Verfahrenswerte des fiktiven Kaufgrundstücks wurden anschließend die aus Kaufpreisen abgeleiteten Erbbaurechtskoeffizienten angewendet. Daraus ergaben sich die Verfahrenswerte für das tatsächlich zu bewertende Erbbaurecht.
Die im Gutachten verwendeten Bochumer Marktdaten 2025 zeigten, dass Erbbaurechte für entsprechende Einfamilienhäuser durchschnittlich etwa 25 Prozent unter dem Wert vergleichbarer bebauter Kaufgrundstücke liegen können.
Dieser Wertunterschied ist keine pauschale Wertminderung für jedes Erbbaurecht in Bochum. Entscheidend sind die Restlaufzeit des konkreten Vertrags, der vereinbarte Erbbauzins, dessen Anpassungsmöglichkeiten, vertragliche Verfügungsbeschränkungen, die Regelungen bei Vertragsende sowie Lage, Bebauung und Zustand des Grundstücks. Ein deutlich marktunüblicher Erbbauzins wäre zusätzlich als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen.
Wegerecht, Leitungsrecht und Baulast
Bei dem Bochumer Grundstück bestanden neben dem Erbbaurecht weitere rechtliche Besonderheiten. Die Zufahrt zum Grundstück war durch ein Wegerecht und eine Baulast geregelt. Außerdem war ein kleiner Randbereich des Grundstücks mit einem Leitungsrecht belastet.
Solche Eintragungen führen nicht automatisch zu einem Wertabschlag. Zu prüfen ist, welcher Grundstücksteil betroffen ist und ob die Nutzung des Wohnhauses oder der Freiflächen tatsächlich eingeschränkt wird. Im Bewertungsfall waren insbesondere die dauerhafte rechtliche Sicherung der Zufahrt, die Verpflichtungen aus der Baulast, der Verlauf der Leitung sowie mögliche Bau-, Wartungs- und Betretungsbeschränkungen zu untersuchen.
Ableitung des Verkehrswerts
Der Verkehrswert des Erbbaurechts wurde aus den ermittelten Verfahrenswerten abgeleitet. Dabei wurden der bauliche Zustand, die vorgenommenen Modernisierungen, die Bochumer Marktdaten 2025, die Vertragslaufzeit bis 2059, der Erbbaurechtsvertrag und die weiteren Grundstücksbelastungen gemeinsam beurteilt.
Das Gutachten stellte damit nicht nur den Wert des Gebäudes dar. Es berücksichtigte auch, dass das Grundstück selbst nicht Bestandteil des Erbbaurechts ist und dass die wirtschaftliche Verfügungsbefugnis durch den Erbbaurechtsvertrag bestimmt wird.
Weitere Praxisbeispiele zur Bewertung von Erbbaurechten
Die Bewertung eines Erbbaurechts ist immer auf den konkreten Vertrag und den örtlichen Grundstücksmarkt abzustellen. Vergleichbare Aufgabenstellungen zeigen die Praxisberichte Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus im Erbbaurecht in Ahaus und Marktwertgutachten für ein Einfamilienhaus im Erbbaurecht in Lübeck.
Weitere Informationen zu örtlichen Bewertungsleistungen finden Sie unter Immobilienbewertung in Bochum.
Autor: Dipl.-Ing. Frank Drews
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (WG)
Fachlich geprüft/aktualisiert: 24.08.2026
