Verkehrswertgutachten für Mehrfamilienhaus in Herne
29.10.2021 in Herne: Frank Drews, der Sachverständige für Immobilienbewertung hat einen neuen Auftrag zu erledigen: Zur Bemessung der Erbschaftssteuer soll der Verkehrswert eines Grundstücks in Herne ermittelt werden. Das Grundstück ist mit zwei zusammenhängenden Mehrfamilienhäusern bebaut, die insgesamt über 15 Wohneinheiten verfügen. Baujahr des Gebäudekomplexes ist 1956. Als der Sachverständige beim Ortstermin die Mehrfamilienhäuser besichtigt, stellt er fest, dass alle Wohnungen vermietet sind. Soll aber die Erbschaftssteuer errechnet werden, so muss das entsprechende Immobiliengutachten stets auf den Wertermittlungsstichtag ausgerichtet sein. Und als Stichtag der Wertermittlung gilt in der Regel das Sterbedatum des Erblassers.
Sachverständiger erstellt Verkehrswertgutachten für Mehrfamilienhaus in Herne
Dieses Datum liegt bereits mehr als ein Jahr zurück, und zu jenem Zeitpunkt standen zwei Wohnungen leer. Der Leerstand und die Vermietungsbemühungen werden im Verkehrswertgutachten als besondere objektbezogene Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Die Mieten in den beiden Mehrfamilienhäusern entsprechen ansonsten dem Mietspiegel zum Stichtag der Wertermittlung. Die Häuser befinden sich in mittlerer Wohnlage; es herrscht ein gewisser Lärmpegel durch die nahegelegene Bahnstrecke und durch Straßenverkehr. Dafür ist der Stadtgarten in fünf Minuten zu Fuß erreichbar. Im hinteren Grundstücksbereich befinden sich 18 vermietete Garagen.
Immobiliengutachten für Mehrfamilienhaus in Herne zur Berechnung der Erbschaftssteuer
Bei seinen Recherchen und den Anfragen bei verschiedenen Ämtern findet der Immobiliengutachter Frank Drews noch einen weiteren wichtigen Unterschied zwischen dem heutigen Datum und dem Wertermittlungsstichtag heraus: Kurz nach dem Stichtag wurden Straßenbaubeiträge fällig, also Beträge, welche die Stadt von den Hauseigentümern einforderte, als die Fahrbahn ausgebaut wurde. Diese Summen fließen wertmindernd in das Immobiliengutachten mit ein. Weil auch der Ausbaustandard der Wohnungen modernisierungswürdig ist, wird auf diese Weise der Wert des Hauses und somit auch die Erbschaftssteuer kleiner ausfallen als erwartet. Das ausführliche Gutachten des unabhängigen Sachverständigen hat sich für die Erben also bezahlt gemacht.
Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:
- Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
- Versteigerung
- Kauf, Verkauf
- Gerichtliche Verfahren
- Nachlassregelungen, etc.
- Gutachten für Betreuungsgericht
Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in ganz Nordrhein-Westfalen
Tel. 0234 9731350
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