Vielseitiges Gewerbegrundstück in Bochum
1.4.2021 in Bochum. Für den heutigen Ortstermin hat der Immobiliengutachter Frank Drews viel Zeit eingeplant. Es geht um ein Grundstück, auf dem drei verschieden genutzte Gebäude stehen: Ein Einfamilienhaus, ein Wohn- und Bürogebäude und eine Gewerbehalle. Das Areal - ein ehemaliges Zechengelände - ist insgesamt 13.000 Quadratmeter groß. Der Sachverständige Frank Drews soll ein Verkehrswertgutachten erstellen. Im Jahre 1834 wurden auf dem Grundstück ein Wohnheim und ein Steiger-Wohnhaus errichtet. Nach einer umfangreichen Sanierung wurde das Steiger-Wohnhaus als Einfamilienhaus vermietet. Es hat zwei Stockwerke und ein ausgebautes Dachgeschoss mit einem weiteren Zimmer. Vor 10 Jahren wurde die Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. Der bauliche Zustand ist gut; das Badezimmer und die restliche Innenausstattung sind hochwertig.
Verkehrswertgutachten für gemischt genutztes Grundstück in Gewerbegebiet in Bochum
An das Einfamilienhaus schließt sich das ehemalige Wohnheim an, das jetzt als Wohn- und Geschäftshaus genutzt wird. Der Keller verfügt neben Waschküche und Heizungskeller über diverse Werkstatt-, Büro- und Lagerräume. Das gesamte Erdgeschoss wird als Bürotrakt verwendet. Dort befinden sich auch die sanitären Anlagen sowie eine Küche. Insgesamt beträgt der gewerbliche genutzte Anteil am Haus 65%. Im Obergeschoss sind sieben Wohneinheiten, welche alle vermietet sind. Drei davon wurden in den letzten zehn Jahren umfangreich modernisiert. Im weiteren Verlauf schließt sich an das Wohn- und Geschäftshaus ein Garagentrakt mit 8 Garagen und zahlreichen Stellplätzen an. In der Straße und im gesamten Ortsteil werden die Grundstücke überwiegend gewerblich genutzt, so dass die Lärmbelästigung nicht unbeträchtlich ist. Auch auf dem Gelände, dass der Sachverständige Frank Drews bewerten soll, wurde in den 80er Jahren noch eine unbeheizte Gewerbehalle mit 700 Quadratmetern Nutzfläche aufgestellt.
Immobiliengutachten für Gewerbehalle, Büro- und Wohngebäude in Bochum
Im Verkehrswertgutachten für das gemischt genutzte Grundstück muss der Sachverständige immer auch den Baugrund und die Umgebung berücksichtigen. Aufgrund der früheren Nutzung als Zeche und Kokerei ist das Gelände bei der Stadt Bochum als Altlastenverdachtsfläche verzeichnet. Differenzierte Untersuchungen zur Untergrundzusammensetzung liegen jedoch nicht vor. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens kann der Sachverständige für Immobilienbewertung zwar selbst keine Bodenuntersuchungen durchführen, nimmt aber zur Berücksichtigung des Altlastenrisikos einen Wertabschlag im Gutachten vor. "Die tatsächlichen Kosten für eine eventuelle Bodensanierung oder vergleichbare Maßnahmen können in ihrer Höhe deutlich von dem Wertabschlag abweichen, " erklärt der Sachverständige Frank Drews den Eigentümern. Ähnlich vage verhält es sich mit den Erschließungsbeiträgen, welche noch für das Gewerbegrundstück zu leisten sind. Auch dabei kann die Bandbreite der nachträglichen Kosten erheblich schwanken. Dennoch ergibt sich im Gutachten trotz aller Wertabschläge ein hoher Verkehrswert für das gemischt genutzte Grundstück mit dem Gewerbeanteil.
Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:
- Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
- Versteigerung
- Kauf, Verkauf
- Gerichtliche Verfahren
- Nachlassregelungen, etc.
- Gutachten für Betreuungsgericht
Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in ganz Nordrhein-Westfalen,
Tel. 0234 9731350
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