Marktanpassungsfaktor (§ 14 ImmowertV) - Sachwert - Immobilienbewertung
Ziel aller in der ImmowertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln.
Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis ”vorläufiger Sachwert” ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis ”vorläufiger Sachwert” (=Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Wohnungs-/Teileigentume realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors.
Dieser Marktanpassungsfaktor ist durch Nachbewertungen aus realisierten Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechneten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte) abzuleiten. Er ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmowertV ermittelten ”vorläufigen Sachwerte” (= Substanzwerte). Er wird gegliedert nach der Objektart (er ist z.B. für Wohnungseigentume anders als für Einfamilienhäuser), der Region (er ist z.B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße.
Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren.
Texterstellung in Anlehnung an Erläuterungstexten der Bewertungssoftware PROSA
Immobilienbewertung Dipl.Ing. Frank Drews
(Sprengnetter Zertifizierungsgesellschaft mbH)
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